In den Vereinigten Staaten ist eine Treuhandurkunde eine Urkunde, die dem Höchstbietenden bei einer Auktion oder dem Kreditgeber, wenn kein Gebot mit der ausstehenden Schuld übereinstimmt oder diese übersteigt, das Eigentum an zwangsversteigerten Immobilien überträgt. Eine Treuhandurkunde unterscheidet sich wesentlich von der Kauf- und Verkaufsurkunde, die bei einer traditionellen Immobilientransaktion das Eigentum von einem Verkäufer auf einen Käufer überträgt, da sie die meisten Vereinbarungen und Garantien nicht enthält, die in einer Kauf- und Verkaufsurkunde enthalten sind.
Die meisten Immobilienverkäufe in den Vereinigten Staaten werden durch ein Darlehen finanziert, das oft durch eine Hypothek und einen Schuldschein abgesichert ist. Bei Zahlungsverzug des Käufers kann der Kreditgeber die Immobilie wieder in Besitz nehmen und versteigern. Ungefähr 20 Staaten verlangen, dass der Kreditgeber eine Klage gegen den Kreditnehmer einreicht, um die Wiederinbesitznahme zu bewirken, die im Allgemeinen als gerichtliche Zwangsvollstreckung bezeichnet wird, da der Prozess unter der Aufsicht des Gerichts stattfindet.
Die übrigen Staaten erlauben jedoch ein Verfahren namens außergerichtliche Zwangsvollstreckung, bei dem die Immobilie wieder in Besitz genommen und verkauft werden kann, ohne dass die Genehmigung des Gerichts eingeholt werden muss. In diesen Staaten wird einem Dritten – dem Treuhänder – eine Treuhandurkunde als Sicherheit für die Zahlung des Darlehens gegeben. Die Treuhandurkunde ermächtigt den Treuhänder, ein Zwangsvollstreckungsverfahren durchzuführen, nachdem der Kreditgeber bestätigt hat, dass das Darlehen in Verzug ist, und unterscheidet sich von einer Treuhänderurkunde, die erst nach der Zwangsvollstreckung und dem Verkauf der Immobilie erstellt wird.
Bei einer außergerichtlichen Zwangsvollstreckung ist der Treuhänder für den Verkauf der Immobilie zur Begleichung der Schulden verantwortlich. Jeder Staat hat seine eigenen Anforderungen, aber in der Regel muss der Kreditnehmer zuerst darauf hingewiesen werden, dass der Kredit in Verzug ist. Wenn zwischen dem Kreditnehmer und dem Kreditgeber keine Vereinbarungen getroffen werden können, führt der Treuhänder den Verkauf durch, macht dies öffentlich bekannt und führt den Verkauf selbst durch, der normalerweise eine vom Treuhänder durchgeführte Versteigerung auf den Stufen des Gerichtsgebäudes des Bezirks ist, in dem das Grundstück liegt. Die Immobilie wird an den Höchstbietenden verkauft, obwohl es normalerweise der Fall ist, dass das Eigentum an der Immobilie an den Kreditgeber zurückgeht, wenn das Zuschlagsgebot geringer ist als der geschuldete Betrag.
Nach einer Zwangsversteigerung wird das Eigentum an der Immobilie durch eine Treuhandurkunde übertragen, die vom Treuhänder erstellt wird und das Eigentum an den Gewinner überträgt, oder an den Kreditgeber, wenn das Höchstgebot geringer ist als die ausstehende Schuld. Dies unterscheidet sich von dem Kaufvertrag, der einen traditionellen Immobilienverkauf begleitet, der garantiert, dass das Eigentum frei von Pfandrechten oder anderen Belastungen ist, eine Darstellung, die normalerweise durch eine Eigentumsversicherung garantiert wird.
Eine Treuhandurkunde hingegen überträgt das Eigentum an der Immobilie ohne jegliche Zusicherung oder Gewährleistung hinsichtlich der Existenz anderer Clouds auf dem Eigentum und ist nicht durch eine Eigentumsversicherung abgedeckt. Aus diesem Grund empfehlen Experten auf diesem Gebiet, dass Immobilieninvestoren keine zwangsversteigerten Immobilien versteigern, sondern von den Kreditgebern selbst, nachdem sie das Eigentum an der Immobilie erworben haben, wenn das Eigentum mit einem Kaufvertrag und einer Kaufurkunde übertragen wird.