Die Hypothekenverbriefung stellt eine Abkehr von traditionellen Baufinanzierungsmodellen dar, bei denen das kreditgebende Finanzinstitut den Schuldschein und das Ausfallrisiko bis zum Fälligkeitstermin der Verpflichtung behält. Stattdessen ist die Verbriefung ein Prozess, bei dem Kreditgeber Hypotheken begeben und diese dann an Unternehmen verkaufen, die in der Lage sind, eine große Anzahl von Hypothekenbriefen zu Wertpapierprodukten zusammenzufassen, die das Kreditrisiko auf mehrere Parteien verteilen sollen. Da die Originatorbanken somit vom langfristigen Risiko eines großen Hypothekenportfolios befreit sind, haben sie effektiv den Anreiz, so viele Kredite wie möglich zu vergeben, um maximale Gebühren zu generieren. Die Verbriefung von Hypotheken, die in den 1990er Jahren an Popularität gewann, kam in den Vereinigten Staaten ab 2007 weitgehend zum Erliegen, als sich der Zusammenbruch des US-Immobilienmarktes bemerkbar machte.
Die Risikostreuung durch Verbriefung beinhaltet den Verkauf des Schuldscheins an Firmen mit der Möglichkeit, viele solcher Schuldverschreibungen in ein Wertpapier umzuwandeln, das von den Anlegern gekauft werden kann. Das Hypothekenvermögen wird häufig an eine Zweckgesellschaft (SPV) oder einen Trust verkauft, um den Anspruch der Anleger auf Kapital- und Zinszahlungen zu gewährleisten. Die Gefahr des Ausfalls der zugrunde liegenden Hypothek wird somit auf die Anleger und weg von der originären Bank verlagert. Der Markt für diese Arten von Wertpapierprodukten umfasst traditionell Einzelpersonen, Gemeinden, Unternehmen und andere institutionelle Anleger. Die in diesem Verfahren gebündelten Kredite können Wohnimmobilienkredite und gewerbliche Kredite umfassen.
Die Verbriefung von Hypothekendarlehen in den Vereinigten Staaten mit staatlich geförderten Fannie Mae-, Freddie Mac- und Ginnie Mae-Darlehen wird im Allgemeinen auf eine von drei Hauptwegen durchgeführt. Schuldverschreibungen können gepoolt und als einheitliche Pass-Through-Wertpapiere verkauft werden. Alternativ können die Zins- und Kapitalbeträge der Kreditpools aufgeteilt und als separate Ströme verkauft werden.
Schließlich besteht die Möglichkeit, Collateralized Mortgage Obligations (CMOs), auch Tranchen genannt, zu verkaufen, die für Anleger unterschiedlich risikobehaftet sind. Die höchsten Tranchen bieten das geringste Risiko, aber bescheidenere Renditen. Niedrigere Tranchen zeichnen sich durch ein höheres Risiko, aber auch durch das Potenzial massiver Gewinne aus.
Befürworter der Praxis der Hypothekenverbriefung rühmen oft die Tatsache, dass das Verfahren eine größere Verfügbarkeit von Wohnungsbaudarlehen ermöglicht und den Anlegern ein Instrument bietet, mit dem sie beträchtliche Renditen erzielen können. Andere glauben, dass die vom Beginn des Immobilienbooms bis Ende 2007 vorherrschenden Hypothekenverbriefungspraktiken die globale Finanzkrise erheblich verschärft haben. Einige argumentieren, dass die Hauptschuld bei den Ratingagenturen und Investmentbanken liegen sollte, die ihrer Meinung nach leichtfertig riskante Subprime-Hypotheken bündelten und sie den Anlegern als viel sicherer präsentierten, als sie sich letztendlich erwiesen haben.