Property Asset Management ist einfach Property Management mit Blick auf einen größeren Kontext als den, in dem die Immobilie existiert. Dieser Kontext ist normalerweise ein anderes Geschäft als der Besitz und die Verwaltung von Immobilien. Beispiele hierfür sind Fertigung, Lagerhaltung, Einzelhandel, Forschung und Entwicklung oder Büroräume für die Geschäftsführung des Unternehmens. Ziel des Property Asset Managements ist es in jedem Kontext, die Immobilie als eigenständiges Unternehmen zu behandeln und ihren Wert zu maximieren.
Ein eigenständiges Immobilienunternehmen wird nach dem erzielten Nettoertrag bewertet. Wenn die Immobilie nicht ordnungsgemäß gewartet wurde, werden die Kosten für die Wiederherstellung der Immobilie vom Nettoertragswert abgezogen. Sie möchten dann wissen, wie Sie das Nettoeinkommen einer Immobilie maximieren können.
Es gibt vier allgemeine Kostenkategorien: Grundsteuern, Leerstand, Versorgungsunternehmen und Instandhaltung. Die Grundsteuern verbrauchen normalerweise zwischen 15 und 20 Prozent des Einkommens einer Immobilie. Unterschiedliche Besteuerungsgebiete, sowohl innerhalb eines Staates als auch zwischen Staaten, haben unterschiedliche Besteuerungssysteme, sodass der genaue Prozentsatz höher oder niedriger sein kann. Immobiliensteuern sind die am schwierigsten zu reduzierenden Ausgaben. Das kluge Immobilien-Asset-Management wird versuchen, die Bewertung des Steuerbewerters in Rezessionen zu reduzieren.
Leerstand ist der nächstgrößte Kostenfaktor. Hier können 9 bis 18 Prozent des geplanten Bruttoeinkommens verloren gehen. Beim Ausscheiden eines Mieters entstehen dem Vermieter Einkommensverluste, die Kosten für Maler- und Teppichbodenarbeiten, die Kosten für neue „Mieterausbauten“, mieterspezifische Verbesserungen und die Mietkosten wie Werbe- und Anwaltskosten im Zusammenhang mit der Vorbereitung und Prüfung von Mietverträgen.
Durch ein umsichtiges Immobilien-Asset-Management wird der Umsatz minimiert, auch wenn nicht immer Höchstmieten erzielt werden. Die Miete für Bestandsmieter um ein paar Dollar im Monat zu senken ist günstiger als die Kosten, die mit dem Ausscheiden des Mieters verbunden sind. Umgekehrt ist es günstiger, die Flächen etwas länger leer stehen zu lassen, als sie an einen Mieter zu vermieten, der es sich nicht leisten kann oder der erhebliche Bonitätsprobleme hat. Das einzige, was teurer ist, als einen guten Mieter zu verlieren, ist die Räumung eines schlechten.
Nebenkosten verursachen dem Vermieter in Bürohochhäusern erhebliche Kosten, nicht jedoch in Strip-Einkaufszentren, wo die Flächen normalerweise einzeln gemessen werden. Im Rahmen des Property Asset Managements sind Versorgungsunternehmen wichtig, weil sie vom größeren Wirtschaftsunternehmen direkt oder indirekt bezahlt werden. Beleuchtung, Heizung und Klimaanlage werden heute in der Regel von Computern, Wärmesensoren und Bewegungsmeldern gesteuert. Stellen Sie sicher, dass diese vorhanden und aktuell sind.
Die Instandhaltung, die 8 bis 12 Prozent der zu zahlenden Miete verbrauchen soll, ist ein beliebter Ort, um die Immobilie zu knapp zu machen. Das Versäumnis, die Immobilie in gutem Zustand zu halten, ist eine schlechte Vermögensverwaltungsstrategie. Probleme neigen dazu, mit der Zeit zu wachsen, und Reparaturen kosten ein Vielfaches dessen, was sie gekostet hätten, wenn sie zum richtigen Zeitpunkt durchgeführt worden wären. Auf der anderen Seite ist der Kauf unnötig teurer Geräte Geldverschwendung, egal welche Führungskraft sie haben möchte. Die beste Strategie besteht darin, die Immobilie korrekt und gegebenenfalls zu reparieren, aber zu vermeiden, zu viel zu bezahlen oder zu verbessern.