Die drei verschiedenen Arten von Ansätzen oder Methoden zur Durchführung einer Bewertung sind der Kosten-, Marktvergleichs- und Ertragsansatz. Bei diesen Ansätzen handelt es sich um ökonomische Modelle, die verschiedene Möglichkeiten zur Schätzung des Wertes von Immobilien darstellen. Gutachter nutzen ihr Fachwissen, um den Ansatz zu bestimmen, der für die jeweilige Objektart am relevantesten ist. Die Bewertung von Eigentum ist eher eine Technik als eine sachliche Übung, und der Bewertungsansatz liefert den Kontext, in dem der Gutachter sein Gutachten abgibt.
Der Immobilienwert kann erst beim Verkauf endgültig festgestellt werden. Bis ein tatsächlicher Kauf getätigt wird, um den Preis zu ermitteln, den ein tatsächlicher Käufer auf dem freien Markt zahlt, ist jede Diskussion über den Wert der Immobilie spekulativ. Ein Wertgutachten versucht anhand von Bewertungsmodellen abzuschätzen, was die Immobilie wert ist oder unter bestimmten Umständen verkaufen würde. Der Wert der Immobilie entspricht nicht immer dem Preis, den ein Käufer unter aktuellen oder zukünftigen Marktbedingungen zahlen würde, daher ist jede Bewertung ein Expertenurteil, das unter bestimmten Bedingungen erstellt wird.
Eine der wichtigsten Einschränkungen ist der Bewertungsansatz. Der Gutachter muss entscheiden, welches wirtschaftliche Konstrukt die beste Wertschätzung liefern kann. Die Entscheidung, einen anderen Bewertungsansatz zu wählen, hängt oft von der Art der betreffenden Immobilie und dem Kontext ab, in dem die Bewertung durchgeführt wird. Sehr selten ist nur ein Bewertungsansatz der einzige Weg, um die Immobilie zu bewerten.
Der Kostenansatz ermittelt den Wert durch die Ermittlung der tatsächlichen Wiederbeschaffungskosten der Immobilie. Es berücksichtigt die Kosten für den Erwerb des Landes und die Nachbildung der Verbesserungen mit den derzeit verfügbaren Arbeitskräften und Materialien. Dieser Bewertungsansatz wird am häufigsten bei einzigartigen Immobilien und von Versicherungsunternehmen bei der Strukturierung einer Auszahlung von Policenerlösen verwendet. In diesem Fall ist die Bewertungsfrage nicht die Frage, wofür die Immobilie auf dem freien Markt verkauft würde, sondern was der Eigentümer für den Wiederaufbau der genauen Struktur benötigen würde.
Zur Bewertung von Einfamilienhäusern wird der Marktvergleich bzw. der vergleichbare Verkaufsansatz herangezogen. Es ermittelt den Wert, indem es die Immobilie mit ähnlichen Immobilien vergleicht, die kürzlich auf dem lokalen Markt verkauft wurden. Jedes Objekt ist funktionell und situativ einzigartig, und kein Vergleich ähnlicher Objekte kann den wahrscheinlichen Verkaufspreis vollständig bestimmen. Gutachter verwenden ihr bestes Urteilsvermögen, um vergleichbare Immobilien auszuwählen und den Marktwert basierend auf den tatsächlichen Verkäufen zu schätzen.
Der Einkommensansatz ermittelt den Immobilienwert basierend auf einer Extrapolation des Wertes des aktuellen und zukünftigen Einkommensstroms der Immobilie. Dieser Bewertungsansatz wird am häufigsten verwendet, um Gewerbeimmobilien, wie Mehrfamilienhäuser, zu bewerten. Gutachter nehmen zum Beispiel die Mietpreisliste und verwenden den aktuellen Wert, die wahrscheinliche Leerstandsrate und die wahrscheinliche Rate im Laufe der Zeit, um ein Gutachten über den Wert der Immobilie zu erstellen.