Ein qualifizierter persönlicher Wohnsitz-Trust ist eine spezielle Art von Vereinbarung, die verwendet wird, um das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen und gleichzeitig die Schenkungssteuer zu minimieren und die Erbschaftssteuer zu vermeiden. Es unterscheidet sich von einem Standard-Residence-Trust dadurch, dass es mehr Flexibilität beim Verkauf auf der Immobilie bietet. Der größte Nachteil ist, dass die Bedingungen für diesen Status strenger sind. Der Einsatz eines qualifizierten Eigenheim-Trusts kann auch dazu führen, dass der Eigentümer keine zweite Hypothek aufnehmen kann.
Das allgemeine Prinzip eines Residenz-Trusts besteht darin, dass der Hausbesitzer das Eigentum an der Immobilie auf den Trust überträgt. Wenn die Person stirbt, wird das Vermögen nicht als Teil seines Nachlasses betrachtet. Das bedeutet, dass die Erben keine Erbschaftssteuer auf die Immobilie zahlen müssen.
Auf diesem Konzept baut eine persönliche Wohnstiftung auf. Es handelt sich um eine Form des Split Interest Trust, der sich nicht wie bei einem Darlehen auf Zinsen bezieht, sondern auf ein rechtliches Interesse an der Immobilie. Der Split Interest bedeutet, dass der ehemalige Eigentümer für einen bestimmten Zeitraum, der als Treuhandvertrag bezeichnet wird, das Recht behält, in der Immobilie zu wohnen, ohne Miete zu zahlen. Am Ende des Zeitraums übernehmen der oder die verbleibenden Begünstigten die vollständige Kontrolle. Dies bedeutet, dass sich der ursprüngliche Eigentümer nicht mit der Immobilie als Sicherheit refinanzieren kann.
Neben der Abschaffung der Erbschaftssteuer wird auch eine persönliche Wohnsitzsteuer auf einem niedrigeren Niveau der Schenkungsteuer veranlagt. Die Schenkungssteuer wird nicht auf den vollen Wert der Immobilie erhoben. Stattdessen wird der Wert des Geschenks an die Begünstigten bewertet, der nach einer bestimmten Formel berechnet wird, die einen Rabatt enthält, um die Zeit zu berücksichtigen, die die Begünstigten warten müssen, bevor sie das volle Eigentum übernehmen.
Damit diese Stiftungsform von der vollen Schenkungssteuer befreit bleibt, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Für einen Standard-Personal Residence Trust gibt es drei wichtige Bedingungen. Erstens darf der Trust nur eine Immobilie halten, und dies muss das Haus des ursprünglichen Eigentümers sein. Zweitens kann die Immobilie während der Laufzeit des Trusts nicht verkauft werden. Schließlich kann die Immobilie nach Ablauf dieser Frist nicht mehr an den ursprünglichen Eigentümer oder den Ehepartner des ursprünglichen Eigentümers verkauft werden.
Ein qualifizierter persönlicher Wohnsitz-Trust hebt die Beschränkung des Verkaufs der Immobilie während der Treuhandlaufzeit auf. Im Gegenzug muss der Trust weitere Bedingungen erfüllen, wie zum Beispiel, dass bei einem Verkauf der Immobilie für die restliche Laufzeit des Trusts jedes Jahr ein Teil der Einnahmen an den ursprünglichen Eigentümer fließen muss, während bis zur Laufzeit des Trusts kein Geld an die Begünstigten gehen kann Vertrauen ist vollständig. Der Hauptnachteil eines qualifizierten Privatwohnsitz-Trusts besteht darin, dass das Eigentum an die Begünstigten übergeht, wenn der ursprüngliche Eigentümer während der Treuhandlaufzeit stirbt, aber die Erbschaftssteuer auf den vollen Wert fällig wird.
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