Was sind Immobilienderivate?

Ein Immobilienderivat ist eine besondere Art von Finanzinstrument, bei dem der Wert des Derivats in Abhängigkeit von Veränderungen des Immobilienvermögens schwankt. Kontrakte, die solche Derivate abdecken, werden in der Regel auf Basis von Immobilienindizes abgeschlossen; gut konstruierte, breit abgestützte Indizes sind für diese Art von Finanztransaktionen von entscheidender Bedeutung. Diese Transaktionen sind ziemlich komplex, daher verwenden normalerweise Unternehmen oder erfahrene Anleger Derivate. Beispiele für Immobilienderivate sind Termingeschäfte, Total Return Swaps oder Anleihen mit dem Derivat in der Anleihestruktur.

Termin- und Terminkontrakte sind die häufigsten Transaktionen, bei denen Immobilienderivate verwendet werden. In einem typischen Future-Kontrakt vereinbart ein Investor, einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten zukünftigen Zeitpunkt zu zahlen. Ein anderer Investor zahlt dann ein Vielfaches eines vereinbarten Immobilienindex. Dieses Vielfache ist festgelegt. Eine vereinfachte Betrachtungsweise ist, dass jede Partei auf ein anderes zukünftiges finanzielles Ergebnis setzt.

Einige gewerbliche Immobilieninvestoren verwenden Strategien wie Swaps. Diese leisten Zahlungen auf Basis eines Zinsindex. Immobilienderivate ermöglichen es Anlegern, auf dem Immobilienmarkt tätig zu werden, ohne tatsächlich Gebäude kaufen und verkaufen zu müssen. Aus diesem Grund ist ein anderer Begriff für den Handel mit Immobilienderivaten synthetische Immobilien.

Verfügt der Investor über eine Mietwohnung und ein Darlehen mit festen Raten, kann er aufgrund von Schwankungen in der Miethöhe, die er verlangen kann, diese Zahlungen möglicherweise nicht mit den Einnahmen aus der Immobilie decken. Die Verwendung von Derivaten kann helfen, diese Möglichkeit zu bewältigen; der Investor kann die Wertschwankung des Gebäudes nutzen, ohne es verkaufen zu müssen. Die Mietpreise steigen und fallen oft mit dem Immobilienwert, so dass die Derivate in Zeiten niedriger Mieten helfen können, zusätzliches Einkommen zu erzielen. Die Schwierigkeit dabei besteht darin, genau zu entscheiden, welches Derivat am besten zu verwenden ist.

Finanztransaktionen mit Immobilienderivaten haben im Wesentlichen zwei Kontrahenten, die Bargeld auf Basis des Wertes eines vereinbarten Indexes tauschen. Es wird empfohlen, dass Immobilieninvestoren nur einfache Derivate verwenden und solche, die eng an die jeweiligen physischen Eigenschaften angepasst sind, da Anleger, die in komplexe Derivate investieren, Insolvenzrisiken eingehen. Bei vorsichtigem Einsatz können Immobilienderivate jedoch dazu beitragen, Gewerbeimmobilien zu stabilisieren und vor Zwangsverkäufen zu schützen.

Das Vereinigte Königreich ist weltweit führend beim Einsatz von Immobilienderivaten. Der in Großbritannien am häufigsten verwendete Index für Gewerbeimmobilien ist die Invest Property Databank. Dieser Index wird auch in mehreren anderen Ländern verwendet, darunter Australien, Deutschland, Schweiz, Frankreich, Italien und die Schweiz. Es ist wichtig, dass die bei derivativen Geschäften verwendeten Indizes zuverlässig sind. In den Vereinigten Staaten sind die beiden am häufigsten verwendeten Indizes der National Council of Real Estate Investment Fiduciaries Index und der Standard and Poor’s Index.