Private Hypothekenbriefe sind Darlehen, die in bestimmten Fällen geschaffen werden, in denen Immobilien privat verkauft werden. Bei Transaktionen mit privaten Schuldscheindarlehen erhält der Käufer die Immobilie vom Verkäufer oder Eigentümer im Rahmen einer von beiden Parteien vereinbarten bedingten Darlehensstruktur. Die beteiligten Parteien unterzeichnen einen Vertrag, der im Grunde die Note ist und auch als Beweis dafür dient, dass die Parteien eine bestimmte Geschäftsvereinbarung getroffen haben. Typischerweise verpflichtet sich der Käufer bei dieser Vereinbarung, dem Verkäufer eine regelmäßige Zahlung zu leisten, bis das Darlehen zurückgezahlt ist. Nach Abschluss dieses Geschäfts kann sich der private Schuldscheininhaber jedoch dafür entscheiden, die Schuldscheine ganz oder teilweise an einen Dritten zu verkaufen.
Es gibt verschiedene Gründe, warum Menschen diese Notizen erstellen, und einer davon ist, den Verkauf einer Immobilie schnell abzuschließen, da institutionelle Kredite in einigen Fällen zeitaufwändig und/oder schwer zu bekommen sein können. Beispielsweise können Geschäftsbanken, Pensionskassen oder Versicherungen strenge Kriterien für die Vergabe von Hypothekendarlehen haben. Viele Menschen erfüllen möglicherweise nicht die von diesen Organisationen festgelegten Kriterien, was den Markt für bestimmte Immobilien verringern könnte. Wenn ein Eigentümer seine Immobilie verkaufen möchte und bereit ist, ein gewisses Risiko einzugehen, kann er oder sie die Option privater Hypothekenbriefe nutzen.
Damit die Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übergeht, vereinbaren beide Parteien bestimmte Bedingungen und erstellen und unterzeichnen in der Regel einen Darlehensvertrag. In den Vertragsbedingungen können Fragen wie die Höhe der zu zahlenden Zinsen, der regelmäßige Zahlungssatz und ob wöchentlich, zweiwöchentlich oder monatlich festgelegt werden. Auch andere Fragen werden angesprochen, beispielsweise welche Maßnahmen der Verkäufer ergreifen wird, wenn der Käufer keine regelmäßigen Zahlungen mehr leistet oder einfach nicht in der Lage ist, zukünftige Zahlungen zu leisten. Wenn ein Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät, kann der Inhaber der privaten Hypothekenbriefe normalerweise die Immobilie beschlagnahmen und sie möglicherweise an eine andere Person verkaufen.
Private Hypothekenbriefe können auch an andere Anleger verkauft werden. Es gibt viele Gründe, warum sich ein Inhaber eines privaten Hypothekendarlehens für den Verkauf an einen Dritten entscheiden kann. Ein Grund dafür ist, dass private Schuldscheine in der Regel ein regelmäßiges Einkommen bieten, der Inhaber jedoch möglicherweise dringend einen Pauschalbetrag erhalten möchte, um einen unmittelbaren Bedarf zu decken. Wenn er die Note verkauft, erhält der neue Note-Inhaber die regelmäßigen Zahlungen. Diese Geschäfte können auch ausgehandelt und angepasst werden, um eine für beide Seiten vorteilhafte Geschäftsvereinbarung zu schaffen.
Es gibt Investoren und Unternehmen, die sich auf den Kauf und Verkauf von privaten Hypothekenbriefen spezialisiert haben. Vor dem Kauf der Note vom aktuellen Inhaber wird ein Anleger in der Regel jedes potenzielle Risiko im Zusammenhang mit der Note bewerten. Er oder sie wird auch den Wert der Immobilie, die die Schuldverschreibung untermauert, und andere Faktoren wie die finanzielle Situation des Hypothekenzahlers schätzen. Private Hypothekenbriefe können als Owner Carry-Back Notes, Cashflow Notes, eigenfinanzierte Notes oder verkäuferfinanzierte Notes bezeichnet werden.