Ein HELOC oder eine Eigenheimkreditlinie ist eine Art Hypothekendarlehen. Wie bei allen Arten von Krediten gilt: Je besser der Zinssatz und die Konditionen des Kredits sind, desto weniger muss der Kreditnehmer während der Laufzeit des Kredits an den Kreditgeber zahlen. Um zu verstehen, wie Sie die besten HELOC-Zinsen erhalten, kann es hilfreich sein zu verstehen, wie eine Kreditlinie für Eigenheimkredite funktioniert.
Wenn ein Kreditnehmer ein HELOC eröffnet, greift er auf das Eigenkapital in seinem Haus zu. Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem, was eine Immobilie wert ist und was geschuldet wird. Ein Haus, das derzeit 100,000 US-Dollar (USD) wert ist, mit einem Hypothekendarlehenssaldo von 75,000 US-Dollar hat 25,000 US-Dollar Eigenkapital.
Eine Home-Equity-Kreditlinie funktioniert ähnlich wie eine Kreditkarte. Ein Kreditnehmer mit 25,000 USD Eigenkapital in seinem Haus kann möglicherweise eine Eigenheimkreditlinie von bis zu 25,000 USD aufnehmen. Sobald ein HELOC eröffnet wurde, kann der Kreditnehmer auf Geldmittel bis zur maximalen Höhe der Kreditlinie zugreifen. Wie bei einer Kreditkarte werden dem Kreditnehmer Zinsen für jeden Betrag berechnet, der aus dem Kreditrahmen abgerufen wird. Wird kein Betrag abgerufen und steht der volle Betrag des HELOC zur Verfügung, zahlt der Kreditnehmer in der Regel keine Zinsen.
Bei einer HELOC-Kreditkarte kann der Kreditnehmer nur für eine bestimmte Zeit auf das Geld zugreifen. Dies wird als Ziehzeitraum bezeichnet. Nach Ablauf dieser Frist stehen die Gelder nicht mehr zur Verfügung und der Kreditnehmer muss den ausstehenden Betrag zurückzahlen.
Um die besten HELOC-Zinsen zu erhalten, sollte ein Kreditnehmer eine positive Kredithistorie und eine gute Kreditwürdigkeit aufweisen. Während Kreditbewertung und -historie bei allen Hypothekendarlehen ein wichtiger Faktor sind, ist dies bei einem HELOC besonders kritisch. Der Grund dafür ist, dass eine HELOC in der Regel die zweite Hypothek auf ein Eigenheim ist und der ersten Hypothek nachrangig gilt. Wenn ein Kreditnehmer mit der Hypothek in Verzug ist und der Kreditgeber gezwungen ist, das Haus abzuschotten und zu verkaufen, hat der Kreditgeber, der die erste Hypothek hält, das erste Recht auf alle Mittel aus dem Verkauf des Hauses.
Bleibt nach der Tilgung des ersten Hypothekengläubigers noch ein Erlös übrig, wird der Darlehensgeber mit der nachrangigen Hypothek ausgezahlt. Oftmals wird der Kreditgeber mit der nachrangigen Hypothek nicht oder nicht vollständig abbezahlt, wodurch für den Kreditgeber ein finanzieller Verlust entsteht. Dies macht ein HELOC für einen Kreditgeber zu einem riskanteren Darlehen als eine herkömmliche Hypothek. Daher hat ein Kreditgeber im Allgemeinen strengere Kreditanforderungen für ein HELOC als für einen herkömmlichen Kredit.
Um die besten HELOC-Raten zu erhalten, ist es auch wichtig, Eigenkapital im Eigenheim zu haben. Kreditgeber betrachten etwas, das als Loan-to-Value (LTV) und kombiniertes Loan-to-Value (CLTV) bekannt ist. Der Beleihungswert wird berechnet, indem der Betrag eines Hypothekendarlehens durch den Wert des Eigenheims geteilt wird. Wenn beispielsweise ein Hypothekendarlehen 80,000 USD beträgt und der Wert eines Eigenheims 100,000 USD beträgt, hat das Hypothekendarlehen einen LTV von 80 %.
Der CLTV wird berechnet, indem alle mit einer Immobilie verbundenen Kredite addiert und diese Zahl durch den Wert der Immobilie geteilt wird. Wenn ein Haus eine erste Hypothek von 80,000 USD und eine zweite Hypothek von 10,000 USD hat, würde der CLTV 90% betragen. Um die besten HELOC-Raten zu erhalten, ist es hilfreich, niedrigere LTV- und CLTV-Beträge zu haben, da je höher diese beiden Zahlen sind, desto größer ist das Risiko für den Kreditgeber. Viele Kreditgeber haben sogar LTV- und CLTV-Höchstbeträge für ihre Kredite.
Schließlich wird der Kreditnehmer, der die besten HELOC-Zinssätze finden möchte, ermutigt, sich die Zeit zu nehmen, eine Vielzahl verschiedener Kreditgeber zu recherchieren und in Betracht zu ziehen. Es wird empfohlen, dass der Kreditnehmer potenzielle Kreditgeber darüber informiert, dass er auf der Suche nach dem besten Zinssatz und den besten Bedingungen ist. Viele Websites bieten eine Liste der aktuellen Zinssätze, die von großen Kreditgebern angeboten werden, und einige senden sogar Kreditanfragen von Kunden an verschiedene Kreditgeber, was dazu führt, dass Kreditgeber um das Geschäft miteinander konkurrieren.
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