Una servidumbre prescriptiva se refiere al uso de la propiedad de otra persona sin tomar posesión de ella. La servidumbre ocurre cuando la propiedad se usa abiertamente, de una manera claramente observable, de manera continua y sin el permiso del propietario. También conocido como uso adverso, el período de tiempo para establecer una servidumbre prescriptiva varía según la localidad. La ley estatal puede requerir desde cinco años hasta más de 30 años para crear una servidumbre prescriptiva.
El uso abierto y claramente observable es clave para determinar si existe una servidumbre prescriptiva. Una cerca erigida varios pies sobre el límite de la propiedad es un ejemplo común de esto. Se puede establecer una servidumbre prescriptiva si la cerca se coloca al aire libre, no en secreto y claramente visible para todos. Esto es común en áreas rurales si se coloca una cerca sin una encuesta actualizada. La cerca puede asentarse parcialmente en la propiedad de un terrateniente contiguo.
El uso continuo es otro ingrediente necesario para determinar si existe una servidumbre prescriptiva. El uso debe ser ininterrumpido durante un número específico de años. A esto se le llama uso hostil, no porque provenga de la ira, sino porque es sin el permiso del dueño de la propiedad. Este tipo de uso es técnicamente invasión porque es la invasión ilegal o sin permiso de la propiedad de otra persona.
Puede existir una servidumbre prescriptiva entre individuos o miembros del público y un propietario individual. Los miembros del público en general pueden tomar un atajo sobre una propiedad privada para acceder a una playa o parque público. Si el atajo se usa abiertamente, de manera clara y observable y sin el permiso del propietario, puede convertirse en una servidumbre prescriptiva. El reloj de uso continuo hace tictac incluso si la propiedad cambia de manos. Si el propietario A tiene la propiedad durante cinco años, el propietario B tiene la propiedad durante un año y el propietario C tiene la propiedad durante dos años, el uso continuo ascendería a ocho años.
Si al propietario actual le preocupa que el uso de su propiedad se convierta en una servidumbre prescriptiva, se podría utilizar una carta de acuerdo o prohibición. Para detener todo uso, se envía una carta que prohíbe el uso adicional a usuarios individuales o se publica en la propiedad. Una carta de acuerdo podría permitir el uso continuo, pero agregar limitaciones y cláusulas para descontinuar el uso.
Desafortunadamente, una servidumbre prescriptiva no aparece en las búsquedas de títulos. Solo se revela en la práctica. Al comprar una propiedad, es muy importante que la encuesta y las cercas reales estén alineadas. Determine si hay signos de uso continuo por parte de otra persona que no sea el propietario. El uso demostrado de la propiedad es tan importante como lo que está legalmente registrado por escrito.