Le risque de crédit hypothécaire décrit les conséquences économiques plus larges du non-remboursement de leurs prêts par les créanciers hypothécaires. Dans l’économie moderne, cela peut couvrir un large éventail de risques. Dans sa forme la plus simple, le risque de crédit hypothécaire se réfère simplement au risque posé à un prêteur spécifique sur un prêt immobilier spécifique. Dans un sens plus compliqué, il peut faire référence aux risques sur le marché des titres adossés à des créances hypothécaires. Dans le cas le plus extrême, il peut faire référence à des risques pour une économie dans son ensemble.
Il y a un élément de risque chaque fois qu’une banque prête de l’argent à un propriétaire. La mesure la plus simple du risque de crédit hypothécaire est le risque que le propriétaire ne rembourse pas; cela est généralement évalué par une combinaison du niveau de revenu de l’emprunteur, du montant du prêt et de la cote de crédit de l’emprunteur, comme un score FICO. Les banques évalueront généralement le risque dans un sens plus sophistiqué, en tenant compte de l’état du marché du logement, ce qui affectera le montant pouvant être récupéré si l’hypothèque doit être saisie.
L’arrangement simple entre un emprunteur et un prêteur n’est cependant pas le seul risque de crédit hypothécaire. Ceci est dû à la pratique de la titrisation. Cela implique que les banques collectent des fonds en émettant des titres adossés à des hypothèques. Ce sont des produits financiers dont les revenus proviennent en fin de compte des remboursements hypothécaires des clients, avec le risque que les clients font défaut et donc que les revenus ne seront pas là.
Habituellement, ces produits impliquent de regrouper plusieurs prêts hypothécaires en un seul pool, puis de diviser ce pool entre de nombreux investisseurs. Chaque investisseur a ainsi droit à une infime partie des revenus de chaque hypothèque du pool. La théorie est que cela réduit le risque pour les investisseurs, car ils ont moins à perdre en cas de défaillance d’un emprunteur individuel.
En réalité, deux éléments peuvent augmenter cette forme de risque de crédit hypothécaire. Premièrement, un facteur qui affecte la capacité de remboursement d’un prêteur hypothécaire, comme le chômage ou la hausse des taux d’intérêt, peut être répandu, ce qui signifie que de nombreux détenteurs de prêts hypothécaires font défaut en même temps. L’autre est que la façon dont les prêts hypothécaires sont regroupés peut rendre plus difficile l’évaluation des risques de crédit individuels et donc du niveau de risque global du titre adossé à des hypothèques.
Dans un contexte plus large, cela peut poser un risque de crédit hypothécaire pour l’ensemble de l’économie. De 2007 à 2008, la hausse des taux de défaut de paiement hypothécaire a créé des problèmes financiers pour certaines grandes banques lorsqu’elles ont été contraintes de réévaluer leurs actifs, y compris les titres adossés à des hypothèques. Cette réévaluation a amené certaines banques et autres institutions financières à faire face à des problèmes de liquidité. Alors que certains ont fait faillite, d’autres ont reçu une aide financière des gouvernements nationaux dans l’intérêt du maintien du système bancaire dans son ensemble. Cela a eu des conséquences sur les finances budgétaires et a été blâmé pour l’aggravation des déficits publics.