Un deuxième acte de fiducie est un prêt qui est accordé contre la valeur d’une propriété lorsqu’un tel prêt existe déjà. Les prêts immobiliers sont numérotés en fonction de la date à laquelle ils sont rattachés. Si un acheteur de maison obtient un prêt bancaire pour acheter une maison, par exemple, ce prêt est considéré comme le principal ou le premier acte de fiducie. Si l’acheteur obtient plus tard un autre prêt pour la même propriété, ce prêt est le deuxième acte de fiducie. Les actes de fiducie secondaires sont inférieurs aux actes de fiducie principaux, et un acte de fiducie principal doit toujours être payé en premier. Pour cette raison, un deuxième acte de fiducie est considéré comme risqué et porte généralement un taux d’intérêt élevé.
Les actes de fiducie sont très similaires aux hypothèques. La plupart du temps, c’est la loi locale qui dicte si un emprunteur utilise une hypothèque ou un instrument de fiducie pour garantir une dette. Aux États-Unis, il appartient à chaque État de s’identifier comme « États hypothécaires » ou « États fiduciaires », en fonction des lois sur les biens immobiliers et les faillites en vigueur là-bas. La principale différence réside dans le nombre de parties impliquées.
Dans une situation hypothécaire, il y a deux parties : le prêteur et l’emprunteur. Dans une fiducie, il y en a trois : le prêteur, l’emprunteur et un fiduciaire, qui détient le titre de propriété au profit du propriétaire. La plupart du temps, en particulier dans le cas d’actes de fiducie commerciaux négociés par l’intermédiaire de banques ou d’autres grandes entités, le fiduciaire et le prêteur sont les mêmes. Il arrive donc souvent que les hypothèques et les fiducies fonctionnent indistinctement.
L’utilisation la plus courante des actes de fiducie est l’obtention de capitaux pour acheter une propriété. Les maisons coûtent généralement plus cher qu’un acheteur ne peut se permettre de payer d’avance, et un acte de fiducie constitue un billet à ordre donnant à l’acheteur l’accès à une certaine somme d’argent subordonnée au remboursement selon un calendrier spécifié, avec intérêts. Il arrive souvent, cependant, que le montant d’argent qu’un prêteur est prêt à accorder à un acheteur soit inférieur à ce dont l’acheteur a besoin pour acheter la maison qu’il souhaite. Dans ce cas, le prêteur peut demander un deuxième acte de fiducie, soit auprès d’un autre prêteur commercial, soit auprès du vendeur lui-même. Le deuxième acte de fiducie comblera l’écart entre le prix d’achat et le montant d’argent prêté dans le premier acte de fiducie.
Les emprunteurs peuvent également demander un deuxième acte de fiducie plus tard. Pour la plupart des gens, une maison est la plus grande part de fonds propres qu’ils possèdent. Prendre un prêt sur cette valeur nette est un moyen de libérer de l’argent qui peut être utilisé pour des réparations ou des améliorations. Parfois, l’argent d’un acte de propriété peut également être utilisé pour des dépenses totalement étrangères à la maison, comme le remboursement d’autres dettes ou l’achat d’une voiture.
Les deuxièmes actes de confiance sont généralement accordés avec des conditions beaucoup plus strictes que les premiers actes de confiance. Cela est dû au risque accru pour le prêteur que l’argent ne soit jamais remboursé. Les fiducies doivent toujours être remboursées dans l’ordre de leur attribution. Si un emprunteur fait faillite, par exemple, ses actifs seront liquidés et la première fiducie devra être remboursée intégralement avant qu’un deuxième détenteur de fiducie ne reçoive un paiement.
Le risque de forclusion est également quelque chose qu’un deuxième prêteur d’acte de fiducie prendra en considération. Si l’emprunteur fait défaut sur la première fiducie, ce premier propriétaire peut saisir la propriété. Si cela se produit, tous les privilèges juniors, y compris tout deuxième acte de fiducie, sont généralement éradiqués. Un deuxième propriétaire d’acte de fiducie peut poursuivre l’emprunteur pour le respect des conditions de la fiducie, mais si l’emprunteur n’est pas en mesure de payer, une action en justice ne fait généralement pas grand-chose. Même un jugement rendu par un tribunal contre un emprunteur est pratiquement inexécutable si l’emprunteur est insolvable.