Une hypothèque de ferroutage est un type d’hypothèque supplémentaire ou de deuxième hypothèque qui est mise en œuvre en même temps que la première hypothèque est acquise et commencée. Ce type d’arrangement hypothécaire peut également avoir lieu lorsqu’une hypothèque existante est refinancée et qu’un prêt hypothécaire ou un prêt hypothécaire supplémentaire est acquis simultanément. L’un des avantages de ce type de stratégie de prêt combiné est que l’hypothèque de ferroutage réduit souvent le ratio prêt / valeur de l’hypothèque principale à un point tel que l’assurance hypothécaire privée n’est plus nécessaire.
L’approche habituelle du recours à une hypothèque ferroutée consiste à créer un système où 80% du prix d’achat est couvert par l’hypothèque principale, une mesure qui facilite normalement l’obtention de meilleurs taux d’intérêt. L’hypothèque de ferroutage elle-même couvrira généralement 10% supplémentaires, laissant l’acheteur payer les 10% restants à titre d’acompte. Idéalement, les taux appliqués à l’hypothèque secondaire ne sont que légèrement supérieurs aux taux d’intérêt appliqués à l’hypothèque principale, une situation qui crée généralement moins d’obligation financière que la souscription d’une assurance hypothécaire privée qui serait autrement nécessaire.
Le recours à une stratégie d’hypothèque ferroutée n’est pas toujours la meilleure option. Beaucoup dépend de la façon dont la propriété acquise avec les deux hypothèques prend de la valeur. Si l’acheteur soupçonne que la valeur de la propriété augmentera de manière significative dans un court laps de temps, cette deuxième hypothèque peut ne pas être nécessaire, car le ratio prêt / valeur tombera en dessous de 80% le plus tôt possible. Cela signifierait que le paiement de l’assurance hypothécaire privée pendant cette période intermédiaire peut en fait être plus rentable que la souscription simultanée de la deuxième hypothèque, surtout si cette deuxième hypothèque a un taux d’intérêt plus élevé que l’hypothèque principale.
Dans les situations où il n’y a pas d’anticipation à court terme de l’augmentation de la valeur de la propriété, le recours à une hypothèque ferroutée n’est probablement pas la meilleure solution. L’idée est généralement de rendre cette hypothèque secondaire obsolète à mesure que la valeur de la propriété augmente au point que l’hypothèque principale représente un pourcentage inférieur de la valeur marchande actuelle. À ce stade, le refinancement de l’hypothèque afin que le prêt de ferroutage soit retiré et que la première hypothèque restante soit retravaillée pour permettre des conditions plus agréables devient une possibilité. Sans cette augmentation anticipée de la valeur marchande, il y a de fortes chances que l’utilisation d’une stratégie d’hypothèque ferroutée coûterait plus cher à l’acheteur à long terme que la simple souscription d’une assurance hypothécaire privée.