Une ordonnance de zonage est la codification formelle des politiques d’utilisation des terres pour une ville, un district, un comté ou une autre unité gouvernementale. L’objectif d’une ordonnance de zonage est d’établir les utilisations autorisées pour les terres couvertes par l’ordonnance et de distinguer les différents types d’utilisations qui peuvent être incompatibles. En plus de définir des types spécifiques d’utilisation des terres, les ordonnances de zonage divisent également généralement une région en zones où certains types d’utilisation autorisée peuvent se produire, ce qui explique le nom.
Historiquement, une fois que les gens achetaient des terres, ils étaient largement autorisés à en faire ce qu’ils voulaient. Quelqu’un pourrait construire une maison, installer une tannerie, démarrer une usine ou utiliser une zone pour l’agriculture. Au fil du temps, les villes ont commencé à mettre en place des restrictions de construction dans le but de protéger la sécurité publique, et au début des années 1900, plusieurs villes avaient spécifiquement créé des ordonnances de zonage pour répondre à divers types d’utilisation des terres.
Dans une ordonnance de zonage, la loi fait généralement la distinction entre les types d’utilisation résidentielle, résidentielle à haute densité, commerciale, industrielle légère, industrielle, agricole et autres. La loi fournit des définitions claires, qui incluent généralement la superficie en pieds carrés qui peut être construite dans une zone spécifique, et les types d’activités qui peuvent avoir lieu dans chaque zone. Dans un quartier résidentiel conventionnel, le zonage est généralement conçu pour créer une densité faible à moyenne, qui peut inclure des duplex et des maisons unifamiliales. En revanche, les immeubles commerciaux ou résidentiels à haute densité peuvent autoriser beaucoup plus d’unités dans le même espace.
Lorsqu’une ordonnance de zonage est formulée, elle reflète généralement le fait que les gens trouvent certains types d’activités en conflit. Par exemple, une usine ne serait pas un ajout bienvenu à un quartier résidentiel, tandis que dans un quartier de travail vivant qui comprenait un zonage commercial et résidentiel mixte, une tour de bureaux pourrait être considérée comme une source de conflit. Les ordonnances de zonage sont conçues pour séparer les différents types d’utilisation afin d’éviter les conflits.
Ces ordonnances peuvent également préserver certains idéaux esthétiques, tels que le désir de maintenir les structures dans les quartiers résidentiels de moins de trois étages, et dans certains cas, les problèmes de sécurité publique peuvent également être abordés. Par exemple, une ordonnance de zonage peut exiger l’installation d’éclairage public spécialisé dans les quartiers commerciaux afin qu’il soit plus sûr de sortir la nuit.
Les ordonnances de zonage sont constamment modifiées pour refléter l’évolution des croyances sur l’utilisation des terres et la manière dont les communautés doivent faire face à l’évolution des normes sociales. La version la plus récente est généralement archivée dans les bureaux du gouvernement local et, en règle générale, le zonage d’un bien immobilier ne peut être modifié que lorsque le propriétaire demande un changement de zonage, auquel cas le propriétaire devra généralement présenter des preuves à l’appui du changement lors d’une audience publique.