Une servitude prescriptive consiste à utiliser la propriété d’une autre personne sans en devenir propriétaire. La servitude a lieu lorsque le terrain est utilisé ouvertement, de façon clairement observable, de façon continue et sans l’autorisation du propriétaire. Aussi connu sous le nom d’usage défavorable, le délai pour établir une servitude prescriptive varie selon la localité. La loi de l’État peut exiger de cinq ans à plus de 30 ans pour créer une servitude prescriptive.
Une utilisation ouverte et clairement observable est essentielle pour déterminer s’il existe une servitude normative. Une clôture érigée à plusieurs pieds au-dessus de la limite de propriété en est un exemple courant. Une servitude normative peut être établie si la clôture est placée à l’air libre, pas en secret, et clairement observable par tous. Ceci est courant dans les zones rurales si une clôture est installée sans une enquête à jour. La clôture peut reposer en partie sur la propriété d’un propriétaire foncier voisin.
L’utilisation continue est un autre ingrédient requis pour déterminer s’il existe une servitude normative. L’utilisation doit être ininterrompue pendant un certain nombre d’années. C’est ce qu’on appelle l’utilisation hostile, non pas parce qu’elle découle de la colère, mais parce que c’est sans l’autorisation du propriétaire. Ce type d’utilisation est techniquement une intrusion car il s’agit d’une invasion illégale ou sans autorisation de la propriété d’une autre personne.
Une servitude normative peut exister entre des particuliers ou des membres du public et un propriétaire individuel. Les membres du grand public peuvent emprunter un raccourci sur une propriété privée pour accéder à une plage ou à un parc public. Si le raccourci est utilisé ouvertement, de façon claire et observable et sans l’autorisation du propriétaire, il peut devenir une servitude prescriptive. L’horloge d’utilisation continue tourne même si la propriété change d’aiguille. Si le propriétaire A détient la propriété pendant cinq ans, le propriétaire B a la propriété pendant un an et le propriétaire C a la propriété pendant deux ans, l’utilisation continue s’élèverait à huit ans.
Si le propriétaire actuel craint que l’utilisation de sa propriété ne devienne une servitude prescriptive, une lettre d’entente ou d’interdiction pourrait être utilisée. Afin de faire cesser toute utilisation, une lettre d’interdiction d’utilisation ultérieure est envoyée aux utilisateurs individuels ou affichée sur la propriété. Une lettre d’accord pourrait permettre une utilisation continue, mais ajouter des limitations et des clauses pour l’arrêt de l’utilisation.
Malheureusement, une servitude prescriptive n’apparaît pas dans les recherches de titres. Elle ne se révèle que dans la pratique. Lors de l’achat d’une propriété, il est très important que l’enquête et les clôtures réelles soient alignées. Déterminez s’il y a des signes d’utilisation continue par quelqu’un d’autre que le propriétaire. L’utilisation démontrée de la propriété est aussi importante que ce qui est légalement enregistré par écrit.