Quando um proprietário entra em default em sua hipoteca e enfrenta a execução hipotecária, o credor hipotecário tentará reduzir suas perdas tanto quanto possível. A mitigação de perdas é a tentativa do credor de recuperar o máximo possível do valor do empréstimo, com o entendimento de que provavelmente sofrerão alguma perda financeira, mas que a perda será menor do que se o empréstimo fosse executado.
A maioria dos grandes credores hipotecários tem um departamento de mitigação de perdas que trabalha para negociar os termos com o proprietário, a fim de evitar a execução hipotecária. Existem vários tipos de mitigação de perdas que podem ser usados, e talvez o tipo mais conhecido seja a venda a descoberto. Uma venda a descoberto significa que o credor aceita menos do que é devido sobre a propriedade como reembolso total do empréstimo. Em outras palavras, o pagamento está aquém do que é devido, portanto, uma venda “curta”.
Muitas vezes, no processo de uma venda a descoberto, um investidor imobiliário agirá em nome de um proprietário que está enfrentando a execução hipotecária. O investidor prepara todas as informações de que o credor precisa para considerar o negócio e, em uma venda a descoberto bem-sucedida, o credor aceita os termos do investidor para a compra do imóvel. Isso reduz a perda financeira para o credor, evita que o proprietário perca sua casa e o investidor lucra com a compra de um imóvel por menos do que seu valor de mercado.
Outros tipos de mitigação de perda incluem modificação do empréstimo, onde a taxa de juros, saldo principal e outros termos do empréstimo podem ser modificados, e tolerância especial, onde o pagamento mensal do proprietário é reduzido ou ele pode perder um ou mais pagamentos. O foco principal de qualquer uma das várias opções disponíveis é manter o proprietário em sua casa, minimizando assim as perdas para todos os envolvidos.
A mitigação de perdas foi originalmente introduzida como um esforço colaborativo entre o governo federal e o setor de hipotecas. Ele tem sido usado por credores hipotecários por muitos anos, mas experimentou um rápido crescimento desde o final de 2006, quando a taxa de execuções hipotecárias nos Estados Unidos aumentou drasticamente e centenas de empresas hipotecárias foram forçadas à falência ou à falência. Apesar desse fato, e talvez por causa dele, os credores se concentram primeiro em encontrar uma maneira de o proprietário manter sua casa. Na maioria das vezes, os arranjos podem ser feitos para atingir esse objetivo por um conselheiro de mitigação de perdas, sendo a execução hipotecária o último recurso.