Um cronograma de amortização somente de juros detalha o pagamento mensal de um empréstimo com uma opção de somente juros. Nesse tipo de empréstimo, há um período específico de tempo em que o mutuário pode pagar apenas a parte dos juros do empréstimo, resultando em pagamentos mensais mais baixos por um período específico. Com um empréstimo totalmente amortizado, todos os pagamentos feitos ao credor incluem uma alocação para o principal, ou o valor emprestado, e uma alocação para a parcela de juros do empréstimo.
A maioria dos empréstimos apenas a juros é estruturada em dois períodos diferentes e distintos. Existe um período de apenas juros durante o qual o mutuário é apenas responsável pelo pagamento dos juros do empréstimo. A duração do período de juros varia dependendo dos termos e condições específicos do empréstimo. Depois de concluído, o empréstimo será reestruturado e exigirá pagamentos totalmente amortizados pelo restante do prazo do empréstimo.
A vantagem de um empréstimo somente com juros é que ele oferece pagamentos mensais mais baixos durante o prazo inicial do empréstimo. Os mutuários que optam por esse tipo de empréstimo geralmente o fazem quando planejam vender ou refinanciar a casa dentro de um curto período de tempo após a compra. Quando os preços das casas estão em um período de rápida valorização, um empréstimo somente com juros oferece ao mutuário a capacidade de fazer pagamentos mensais baixos até que a casa seja revendida com lucro ou refinanciada.
É assim que funciona um cronograma de amortização apenas de juros. Este exemplo assume que um mutuário deseja comprar uma casa por $ 100,000 dólares americanos (USD) a uma taxa de juros de 5.5%. Se o empréstimo for uma hipoteca de 30 anos, com opção de juros apenas de 15 anos, os pagamentos mensais para os primeiros 15 anos do empréstimo seriam de $ 458.33 USD. Depois de decorrido o período de apenas juros, o pagamento mensal totalmente amortizado para a segunda metade do prazo do empréstimo de 30 anos aumentaria para $ 817.08 USD.
Em contraste com o cronograma de amortização apenas de juros, se o mesmo mutuário escolhesse uma hipoteca convencional de 30 anos, o pagamento mensal durante a vida do empréstimo seria de $ 567.69 USD. O primeiro pagamento do empréstimo convencional consistiria em $ 458.33 USD para os juros do empréstimo e $ 109.46 USD que é alocado para o principal. No entanto, o segundo pagamento do empréstimo convencional, embora ainda totalizando $ 567.69 USD, consistiria em $ 457.83 USD para os juros e $ 109.96 USD para o principal. O último pagamento do empréstimo, novamente totalizando $ 567.79 USD, consistiria em uma alocação de $ 2.59 USD para os juros e $ 565.20 para o principal.
O exemplo acima ilustra uma possível desvantagem de um cronograma de amortização apenas de juros. Com um empréstimo apenas com juros, os pagamentos mensais mais baixos no início realmente aumentam o valor total que o mutuário paga ao credor. Pegando os exemplos acima, alguém que toma emprestado $ 100,000 USD com um cronograma de amortização convencional pagaria $ 204,404 USD durante a vida do empréstimo. O mutuário que opta pelo cronograma de amortização apenas de juros pagaria US $ 229,575 durante a vida do empréstimo.
Outra possível desvantagem de um cronograma de amortização apenas de juros é que o mutuário que optar por fazer apenas o pagamento de juros não acumulará nenhum patrimônio, fora da valorização do imóvel. Sem nenhum pagamento aplicado ao principal durante o período de apenas juros, o saldo do principal não começa a diminuir até que o mutuário faça pagamentos acima do valor de apenas juros. Os consumidores interessados em um empréstimo com opção apenas de juros devem entrar em contato com um credor hipotecário para obter mais informações.
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