Um depósito hipotecário é a quantia em dinheiro que um comprador de imóvel residencial paga em dinheiro pela casa, com o restante do dinheiro sendo fornecido pela companhia hipotecária como o empréstimo. A relação entre o depósito da hipoteca e o preço total de compra é conhecida como razão do valor do empréstimo. O mercado de empréstimos tem oscilado historicamente para frente e para trás na tentativa de encontrar a proporção certa. Se for muito alto, os compradores residenciais em potencial terão mais dificuldade para levantar o caixa necessário; inversamente, se for muito baixo, os credores correm maior risco de perder se o devedor entrar em default.
Os princípios básicos de um depósito hipotecário são simples. Se um comprador de imóvel residencial deseja uma hipoteca para uma propriedade de $ 100,000 dólares americanos (USD) e o credor hipotecário exige um depósito de 15%, o empréstimo é de $ 85,000 (USD) e o comprador fornece os $ 15,000 (USD) restantes. Essa configuração pode ser descrita de duas maneiras: uma relação empréstimo-valor de 15% ou uma hipoteca de 85%.
Levantar dinheiro para o depósito da hipoteca pode ser uma das partes mais difíceis na compra de uma primeira casa. Isso ocorre porque muitos mutuários moram em um apartamento alugado antes de comprar, o que significa que o aluguel consome grande parte de sua renda e torna difícil economizar dinheiro. Compradores de casa afortunados pela primeira vez podem pedir dinheiro emprestado aos pais ou outros parentes para o depósito.
Pode parecer que os credores se sairiam melhor exigindo um depósito mais baixo, porque isso é mais atraente para os mutuários e porque significa que os juros totais pagos sobre o empréstimo serão mais altos. Existem duas desvantagens principais em depósitos mais baixos, no entanto, que fazem com que muitos credores prefiram exigir depósitos maiores. A primeira razão é que os mutuários que economizaram um depósito maior podem parecer mais responsáveis financeiramente e, portanto, mais propensos a pagar. Ironicamente, a segunda razão envolve os mutuários que não podem, ou melhor, não podem pagar o empréstimo.
Quanto menor for o depósito, menor será a diferença inicial entre o valor da casa e o dinheiro que o mutuário deve. Quanto menor esta diferença, maior é o risco de que as flutuações do mercado imobiliário façam com que o valor de mercado da casa caia abaixo do valor que ainda resta da hipoteca, nomeadamente no caso de uma hipoteca com reembolso apenas de juros, situação conhecida por capital próprio negativo. Isso cria o risco de que o proprietário não consiga se mudar, pois o preço de venda não aumentará o suficiente para liquidar a hipoteca. Também cria o risco de que, se o credor for forçado a executar a hipoteca, a venda da casa não levantará dinheiro suficiente para recuperar o empréstimo pendente.
Apesar desses riscos, alguns credores exigem depósitos baixos, de apenas 5%. Outros ofereceram hipotecas de 100%, o que significa que não há necessidade de depósito, enquanto alguns até ofereceram empréstimos de mais de 100%, o que significa que o credor pagou o preço total da compra e, em seguida, emprestou algum dinheiro extra ao mutuário. Na esteira da crise financeira que começou em 2007 e 2008 e foi desencadeada por títulos hipotecários vinculados a empréstimos que apresentavam uma alta taxa de inadimplência, a maioria dos credores cessou de oferecer esses empréstimos.
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