Os derivados hipotecários são um tipo de instrumento de investimento financeiro que depende do valor subjacente das hipotecas imobiliárias. Os investidores compram e vendem ações desses derivativos, que compartilham muitas características com ações tradicionais e fundos mútuos. Embora o investimento em derivativos possa ajudar as empresas a mitigar o risco, eles também podem levar a perdas financeiras substanciais. Os derivativos de hipotecas baseados em empréstimos subprime foram os principais contribuintes para a recessão e a crise das hipotecas nos Estados Unidos (EUA) durante o início do século 21.
O mercado de derivativos de crédito é uma grande parte do mercado financeiro global e os derivativos de hipotecas são simplesmente uma pequena parte desse mercado de crédito. Cada grupo de derivativos de hipotecas representa um grande número de empréstimos hipotecários e pode incluir centenas ou mesmo milhares de hipotecas residenciais individuais. Ao agrupar os empréstimos dessa forma, os bancos ajudam a fornecer oportunidades de aquisição de casa própria para mais pessoas, ao mesmo tempo que reduzem o próprio risco de perda financeira se os compradores não cumprirem suas obrigações de pagamento.
Quando os indivíduos desejam obter um empréstimo hipotecário, eles se encontram com um banco ou credor para solicitar uma hipoteca. Os bancos emprestam o dinheiro ao indivíduo e, em seguida, essencialmente vendem os empréstimos a empresas de investimento ou derivativos. O banco paga à empresa uma taxa por esse serviço e, em troca, a empresa de derivativos concorda em se responsabilizar por garantir que o banco receba o pagamento do empréstimo. Os bancos perdem grande parte da recompensa potencial associada a esses empréstimos, mas também se livram de uma grande parte do risco. Em vez disso, tanto as recompensas quanto os riscos potenciais são absorvidos pela empresa de investimento.
As empresas de investimento realizam cálculos complexos para ajudá-las a decidir se aceitam grupos específicos de derivativos hipotecários. Eles analisam as hipotecas com base no valor das casas, na taxa de juros e na probabilidade de inadimplência de cada proprietário. Se a perda esperada for menor do que a recompensa esperada, a empresa decidirá assumir os derivativos. Nesse caso, a empresa de investimento e seus investidores podem obter grandes lucros se todos os proprietários fizerem os pagamentos conforme o combinado, ou se os valores dos imóveis subirem. Essas empresas também podem perder dinheiro se os proprietários não pagarem os empréstimos ou se o valor dos imóveis cair.
Muitos dos problemas associados aos derivativos de hipotecas envolvem hipotecas subprime ou empréstimos feitos a compradores com crédito insuficiente. Em um esforço para cumprir metas agressivas de lucro e crescimento, alguns bancos podem conceder hipotecas a tomadores de empréstimos que provavelmente não as reembolsarão. Isso pode incluir pessoas com renda não verificada, aqueles que compram casas a preços inflacionados, sem patrimônio líquido, ou compradores com um histórico ruim de reembolso de empréstimos que tomam. Quando isso acontece, os derivativos e as firmas de investimento perdem dinheiro. Durante uma recessão ou outra crise econômica, muitos proprietários podem deixar de pagar seus empréstimos, levando a uma perda financeira significativa para bancos, firmas de investimento e proprietários de residências.