A escritura de garantia é um dos três tipos principais de ações, que incluem ações de barganha e venda e ações de quitclaim. No direito imobiliário, uma promessa ou garantia é uma fiança, e um documento que expressa essa promessa ou garantia é uma garantia. Existem duas variações principais: a garantia geral de proteção ampla e a garantia especial ou limitada mais restrita. A escritura de garantia legal varia de acordo com sua fonte de autoridade.
Uma escritura de garantia geral oferece as garantias mais amplas ao novo proprietário. O vendedor do terreno fez um convênio com o comprador de que o vendedor não apenas possui o terreno, mas que ele não tem ônus além daqueles especificamente descritos na escritura. Comumente, a linguagem da escritura expressa quatro garantias: o vendedor é o proprietário do terreno e tem o direito de transmitir a propriedade; o comprador pode desfrutar tranquilamente da terra; o terreno e os edifícios estão livres de encargos; e a transferência de propriedade é permanente.
O usufruto tranquilo da terra ou posse pacífica é particularmente amplo. Isso implica que nenhuma circunstância interfere no uso do terreno e dos edifícios aos quais se destinam. Os vendedores devem avaliar cuidadosamente sua propriedade para garantir que todos os fatores que restringiriam o usufruto silencioso de sua propriedade sejam totalmente detalhados e divulgados. Por exemplo, se o proprietário de uma casa experimentou vazamento no porão, geralmente é mais seguro divulgar o fato, mesmo que o problema tenha sido explorado e mitigado.
Uma escritura de garantia especial ou limitada oferece as mesmas garantias que uma escritura de garantia geral, mas apenas pelo período de tempo durante o qual o vendedor possuía a propriedade. Defeitos ou gravames na propriedade que ocorreram antes de o proprietário tomar o título não são garantidos. Esse tipo de escritura é comum quando a transferência é de uma entidade que não controlou a propriedade e não adquiriu a propriedade com uma escritura de garantia geral. Os títulos adquiridos por meio de execuções bancárias ou vendas de escrituras fiscais ou, às vezes, por herança, são freqüentemente transmitidos com esse tipo de escritura.
Uma escritura de garantia legal é uma forma de escritura de garantia geral estabelecida pela lei imobiliária estadual. A lei normalmente insere as quatro garantias gerais sem a necessidade de realmente incluir a linguagem escrita. Alguns especialistas imobiliários acreditam que há perigo nesta escritura, pois o vendedor pode estar fazendo promessas involuntariamente e sem saber que podem ser prejudiciais para ambas as partes. Outros argumentam que ela protege o comprador, que é visto como potencialmente menos informado.