Un approccio comparativo delle vendite è uno dei modi in cui i periti immobiliari determinano il valore di una proprietà. Questo approccio è in genere utilizzato nelle vendite di immobili residenziali, ma può essere utilizzato anche per edifici commerciali. L’approccio comparativo delle vendite prende in considerazione il prezzo di vendita di immobili simili situati all’interno o nelle vicinanze dello stesso quartiere. Gli adeguamenti vengono effettuati per caratteristiche uniche o disposizioni legali.
Quando un perito immobiliare effettua una valutazione di una proprietà utilizzando l’approccio del confronto delle vendite, in genere estrae i prezzi di vendita effettivi dalle vendite immobiliari passate. Queste vendite completate sono di solito entro un certo lasso di tempo, come i precedenti tre-sei mesi. Una valutazione immobiliare eseguita con l’approccio del confronto delle vendite di solito considera le vendite completate per proprietà simili. Ad esempio, una valutazione effettuata su un condominio con una camera da letto non prenderà in considerazione le vendite completate per le case con cinque camere da letto.
Le vendite completate vengono solitamente estratte da proprietà che si trovano vicino o all’interno dello stesso quartiere. Ciò è dovuto al fatto che il valore di mercato può variare notevolmente da un quartiere all’altro, anche nella stessa città. Le valutazioni immobiliari effettuate secondo l’approccio del confronto delle vendite sono soggette ai concetti economici di offerta, domanda e sostituzione.
Quando l’offerta di immobili è alta e la domanda è bassa, i valori di mercato tendono a diminuire. Se l’offerta è bassa e la domanda è alta, gli stessi valori di mercato saranno solitamente più alti. La sostituzione è l’idea che se il prezzo di un tipo di bene è troppo alto, i potenziali acquirenti troveranno un bene sostitutivo a un prezzo inferiore che soddisferà le loro esigenze. Ad esempio, se una giovane coppia ha bisogno di una residenza con due camere da letto, può sostituire un appartamento con due camere da letto a un prezzo inferiore rispetto a una casa indipendente con due camere da letto.
Le caratteristiche uniche delle proprietà possono richiedere aggiustamenti quando si utilizza l’approccio di confronto delle vendite. Fattori come miglioramenti importanti, elettrodomestici aggiornati, determinati tipi di finestre e porte, layout dei pavimenti e condizioni generali dell’immobile possono comportare un valore di perizia superiore o inferiore alla media di mercato. Ad esempio, se un condominio con una camera da letto è l’unica proprietà entro un raggio di 5 miglia (8 km) che dispone di un caminetto, è probabile che il suo valore di stima sia leggermente superiore alle vendite completate su residenze simili. Allo stesso modo, se le condizioni generali dell’immobile sono scadenti rispetto ad altre della stessa zona, il suo valore di stima sarà sicuramente inferiore alla media.
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