Un contratto di locazione graduato è un contratto di finanziamento locativo in base al quale i pagamenti periodici mensili dell’affitto vengono modificati in punti specifici durante la durata del contratto. I consumatori e le imprese spesso stipulano contratti di locazione perché i pagamenti del leasing sono in genere meno costosi dei pagamenti sui prestiti per l’acquisto. Molti tipi di contratti di locazione hanno pagamenti mensili fissi, ma i termini di rimborso su un contratto di locazione graduale significano che il creditore ha la possibilità di aumentare i pagamenti del locatario durante il periodo di noleggio.
Gli imprenditori spesso utilizzano contratti di locazione graduati per finanziare immobili. Storicamente, i prezzi degli immobili e degli immobili tendono ad aumentare nel tempo. In un contratto di locazione graduato standard, il proprietario dell’immobile o il finanziatore rivaluta la proprietà finanziata più volte durante la durata del contratto di locazione. Ogni volta che il valore dell’immobile aumenta, il finanziatore può aumentare i canoni di locazione in modo che il costo dell’intero contratto di locazione corrisponda sempre ad una certa percentuale del valore dell’immobile. In genere, i finanziatori forniscono ai mutuatari termini di locazione che durano tra 10 e 30 anni; gli immobili finanziati sono di norma valutati almeno una volta ogni cinque anni in base a un contratto di locazione graduato.
I finanziatori beneficiano di contratti di locazione graduati perché il mutuatario finisce per pagare il tasso di mercato corrente per affittare la proprietà indipendentemente dal valore della proprietà all’inizio del periodo finanziario. Se i prezzi degli immobili aumentano costantemente per un periodo di 10 anni, qualcuno con un contratto di locazione a pagamento fisso di 10 anni pagherebbe mensilmente meno di qualcuno che ha stipulato un contratto di locazione nell’ultimo anno. Pertanto, gli accordi graduali avvantaggiano i creditori piuttosto che i mutuatari. Gli accordi graduali non sono in genere utilizzati per finanziare i veicoli perché nel corso del tempo, i veicoli si deprezzano di valore e quindi i pagamenti del leasing dovrebbero essere adeguati al ribasso se i veicoli fossero rivalutati. Di conseguenza, pochi prestatori offrono finanziamenti graduati su garanzie deprezzate poiché un tale accordo andrebbe a vantaggio del mutuatario piuttosto che del prestatore.
Mentre i cambiamenti in molti canoni di locazione dipendono dall’aumento del valore della garanzia, alcuni contratti di locazione graduati sono strutturati in modo che i pagamenti mensili aumentino nel corso della durata del noleggio, indipendentemente dal valore della proprietà finanziata. Questi accordi sono talvolta indicati come piani di leasing con pagamento graduale. I proprietari di piccole imprese spesso utilizzano piani di pagamento graduale per acquistare macchinari o attrezzature che aiuteranno l’azienda a generare un profitto finale piuttosto che un ritorno immediato sull’investimento. Un’impresa manifatturiera può utilizzare un contratto di locazione a fasi per finanziare l’acquisto di una macchina che produce beni. Il prestatore può consentire all’impresa manifatturiera di effettuare pagamenti minimi per un determinato periodo di tempo, ma una volta che i beni sono stati prodotti e commercializzati, i pagamenti aumentano e possono continuare ad aumentare per il resto del periodo.
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