Il sistema Torrens è un tipo di sistema di registrazione fondiaria sviluppato in Australia da Sir Robert Torrens nel 1857, modellato in parte sui metodi utilizzati nel Regno Unito per la registrazione delle navi mercantili. Titoli e registri di stato, secondo il principio del “titolo per registrazione” sono il segno distintivo di un sistema Torrens per la registrazione degli atti. Al momento del trasferimento di un immobile in un sistema Torrens, il nome del nuovo proprietario viene elencato in un registro statale o governativo e viene rilasciato un titolo appropriato. La pretesa legale del proprietario sulla proprietà è considerata valida fino a quando un nuovo proprietario non dimostra la prova della corretta vendita e trasferimento e quindi aggiunge il proprio nome al registro.
A differenza di un sistema di registrazione dell’atto, che opera sulla base della “registrazione per titolo”, un sistema che richiede la prova del titolo prima della registrazione, il sistema Torrens richiede la registrazione prima dell’emissione di un titolo. I titoli vengono rilasciati ai nuovi proprietari dopo il corretto trasferimento dal proprietario precedentemente registrato. I record storici dei precedenti proprietari possono essere conservati in un sistema basato su Torrens, ma non costituiscono la base per l’assegnazione di un titolo registrato. Piuttosto che un proprietario che mostra la prova dell’atto corretto, la proprietà è stabilita e legalmente convalidata dalla comparsa del nome del proprietario nel registro di stato. L’accertamento di una rivendicazione legale di proprietà richiede semplicemente la prova del nome del proprietario nel registro.
Prima del sistema Torrens, i proprietari terrieri in Australia erano tenuti a mantenere complessi documenti di trasferimento sulla loro terra, che mostrassero la catena di proprietà fino all’origine della proprietà, o radice del titolo. I documenti potrebbero risalire a diverse generazioni, presentando una difficile proposta di conservazione dei registri per i proprietari e consentendo a individui senza scrupoli ampie opportunità di falsificazione. Con l’introduzione del sistema sviluppato da Sir Robert Torrens, lo stato ha mantenuto una registrazione centralizzata degli atti e degli attuali proprietari, comprese le mappe dei lotti registrati. Il sistema Torrens richiedeva ricerche meno costose e registrazioni discutibili. Non è stato possibile falsificare atti e atti di trasferimento di proprietà per dimostrare la proprietà, ponendo fine a lunghe controversie tra i ricorrenti.
Le pratiche di common law australiane in materia di atti di proprietà precedenti al Real Property Act del 1886 hanno comportato la perdita di numerose concessioni fondiarie in Australia. Il crescente problema delle controversie sulla proprietà e delle sovvenzioni perse ha generato lo sviluppo di una soluzione più sistematica e controllata dal governo. Il sistema di registri e titoli di stato di Sir Robert Torrens ha avuto un tale successo nel risolvere tali controversie sulla proprietà e pratiche discutibili che altri territori e paesi hanno adottato un sistema simile. Ad esempio, la Repubblica Dominicana ha avviato il proprio sistema Torrens negli anni ‘1920. Numerosi stati degli Stati Uniti, tra cui Georgia, North Carolina e New York, utilizzano ancora sistemi di titoli e leggi fondiarie simili.