Una bolla immobiliare si verifica quando i prezzi degli immobili aumentano rapidamente in un breve lasso di tempo. L’inflazione e i salari spesso non riescono a tenere il passo con l’aumento dei prezzi degli immobili, il che significa che gli aumenti dei prezzi alla fine diventano insostenibili. Gli effetti negativi diretti di una bolla immobiliare comprendono un aumento dei pignoramenti e gli effetti indiretti possono includere tassi di disoccupazione più elevati.
I prezzi delle case, come tutte le merci commerciabili, sono in parte determinati dalla domanda e dall’offerta. Quando ci sono più acquirenti che case in vendita, la concorrenza tra gli acquirenti porta ad un aumento dei prezzi degli immobili. Molti acquirenti pagano consapevolmente prezzi eccessivi per la proprietà nella convinzione che più a lungo aspettano di acquistare, più aumenteranno i prezzi. Il desiderio degli acquirenti di partecipare al mercato immobiliare prima che le case diventino proibitivamente costose è una delle principali forze trainanti dietro la tipica bolla immobiliare.
Le politiche fiscali volte a stimolare la spesa aziendale possono avere l’effetto di creare o esacerbare una bolla immobiliare. Le banche centrali spesso riducono i tassi di interesse in modo che i prestiti diventino meno costosi per le imprese e questo risparmio sui costi facilita l’espansione e l’assunzione di nuovi dipendenti da parte delle imprese. Man mano che le aziende si espandono, più persone possono permettersi di acquistare case e questo provoca un aumento della domanda di alloggi. Le imprese di costruzione non possono sempre costruire abbastanza nuove case abbastanza rapidamente per soddisfare questa domanda. Di conseguenza, si verifica una bolla immobiliare.
Quando le case diventano proibitivamente costose, un gran numero di persone non è in grado di permettersi case e, di conseguenza, l’offerta di case supera la domanda. I proprietari di immobili esistenti sono costretti a vendere le loro case a prezzi inferiori al mercato perché altrimenti non sono in grado di attrarre acquirenti. Poiché un numero crescente di proprietari di case vende le proprie case a prezzi sempre più bassi, la bolla immobiliare si esaurisce. Le persone che hanno acquistato case prima della fine della bolla hanno saldi ipotecari che superano il valore della loro proprietà. Queste persone non possono vendere le loro case se non hanno risparmi sufficienti per coprire il debito in eccesso.
Le persone che non possono permettersi di pagare i loro mutui prima di vendere le loro case spesso finiscono per essere precluse. Un elevato numero di pignoramenti causa un ulteriore calo dei prezzi immobiliari. Gli investitori perdono denaro a causa del calo dei prezzi dei titoli legati a mutui e immobili. Di conseguenza, gli investitori hanno meno soldi da spendere, il che significa che i profitti aziendali diminuiscono e le aziende iniziano a tagliare i costi licenziando i dipendenti. I prezzi delle case alla fine scendono così in basso che gli acquirenti sono attratti dal mercato in cerca di affari e quando più persone iniziano a comprare di nuovo immobili, inizia a formarsi una nuova bolla immobiliare.