Quando il rapporto tra proprietario e inquilino diventa irrealizzabile, il proprietario può ritenere necessario sfrattare un inquilino per vie legali. Lo sfratto è sicuramente un processo legale e un proprietario deve seguire ogni passaggio alla lettera se vuole avere successo. Un giudice alla fine decide se un proprietario può o meno sfrattare legalmente un inquilino e in molte giurisdizioni solo il dipartimento dello sceriffo o equivalente può effettivamente usare la forza per rimuovere gli inquilini e le loro proprietà.
Una cosa che un proprietario non può fare per sfrattare un inquilino è cambiare le serrature o negare in altro modo l’accesso fisico alla proprietà. Le utenze non possono essere chiuse e le riparazioni essenziali relative alla sicurezza o all’igiene devono essere comunque effettuate. Qualsiasi uso di intimidazione, negazione dell’accesso o danno fisico alla struttura sarebbe considerato un atto illegale chiamato sfratto costruttivo. Gli inquilini possono citare in giudizio i proprietari in tribunale per tali attività.
Per sfrattare legalmente un inquilino, il proprietario deve prima terminare la locazione. Ciò significa redigere un avviso di sfratto legale, che può anche essere chiamato avviso di disdetta. Tuttavia, questo avviso di sfratto è più un colpo ufficiale sull’arco che un vero e proprio ordine esecutivo. L’avviso dovrebbe indicare il motivo dello sgombero proposto, insieme a una data specifica in cui i locali dovrebbero essere abbandonati. Questo potrebbe essere un minimo di tre giorni per il mancato pagamento dell’affitto a diversi mesi per una violazione generale del contratto di locazione o una decisione unilaterale di porre fine alla locazione.
Una volta ricevuta la prima notifica di sfratto, l’inquilino ha il diritto di risolvere la questione in privato. Ciò potrebbe significare pagare l’affitto scaduto o sbarazzarsi di un animale domestico non autorizzato o rimuovere un fastidio dalla proprietà. Se l’inquilino fa una tale risoluzione, il proprietario non dovrebbe essere in grado di perseguire uno sfratto legale. Tuttavia, se l’inquilino non risponde all’avviso di sfratto entro il termine specificato, il locatore può passare alla fase legale successiva.
Una volta che il termine è definitivamente scaduto, e non un minuto prima, il proprietario deve intentare una causa contro l’inquilino in un tribunale locale. Questa azione viene spesso definita petizione del proprietario per restituzione o reclamo per ingresso forzato. Il locatore deve anche fornire copia del contratto di locazione al tribunale, nonché una copia dell’avviso di sfratto. Il tribunale può anche richiedere una tassa di deposito. Una volta che il proprietario ha presentato tutti i documenti e pagato la tassa, il tribunale dovrebbe fornire un’ora e una data per comparire per l’udienza.
Nel frattempo, il proprietario deve assicurarsi che l’inquilino riceva tutte le comunicazioni legali relative all’imminente udienza di sfratto. Questi documenti legali devono essere consegnati da una terza parte disinteressata, che si tratti di un vice sceriffo, un server di processo professionale o qualsiasi adulto non correlato o impiegato dal proprietario. L’inquilino deve avere il possesso fisico degli atti giudiziari per essere considerato notificato. Se lui o lei non sono serviti legalmente, il processo di sfratto potrebbe dover ricominciare da capo, con una nuova data del tribunale e un nuovo giudice.
Gli inquilini che hanno ricevuto avviso di un’imminente udienza di sfratto hanno il diritto di fornire una risposta all’istanza del locatore. Una risposta accettabile potrebbe essere la prova di un pagamento dell’affitto, la prova di un illecito da parte del proprietario o una chiara violazione di un codice sanitario. Se l’inquilino non fornisce una risposta accettabile o non presenta una controquerela entro la data del tribunale, il giudice può emettere una sentenza in contumacia per il locatore e l’effettivo sfratto fisico può avvenire dopo un determinato numero di giorni.
Se il caso viene sottoposto a un’udienza davanti a un giudice, entrambe le parti possono presentare prove di violazioni del contratto di locazione o altri reclami. I testimoni possono essere chiamati a offrire testimonianza. Il giudice esaminerà le prove e deciderà se il locatore può procedere o meno allo sfratto. Se il giudice decide a favore del locatore, l’inquilino può avere solo pochi giorni per liberare i locali prima che un sostituto dello sceriffo ordinato dal tribunale entri nei locali e costringa la conformità.
Alcuni proprietari trovano più facile consentire ai cattivi inquilini di continuare ad occupare una proprietà in affitto piuttosto che passare attraverso il processo legale di sfratto. Altri possono decidere di vendicarsi contro gli inquilini per aver segnalato una violazione o aver insistito per riparazioni tempestive. Tuttavia, l’unico modo per sfrattare legalmente un inquilino è esaurire tutti gli altri sforzi in buona fede per migliorare il rapporto e seguire il processo alla lettera per ottenere un risarcimento legale.