L’ammortamento del mutuo è una situazione in cui il saldo principale di un mutuo diminuisce nel tempo man mano che il mutuatario effettua pagamenti periodici. Come regola generale, l’ammortamento è uno stato di cose molto desiderabile, perché se un mutuo non sta ammortizzando, significa che il mutuatario non sta facendo progressi sul prestito. Storicamente, la maggior parte dei mutui è stata progettata per ammortizzarsi automaticamente finché il mutuatario ha effettuato i pagamenti minimi, sebbene siano stati utilizzati anche accordi leggermente diversi tra cui i mutui con ammortamento negativo e tassi regolabili o solo interessi.
Quando un mutuatario accende un mutuo, la banca si siede per determinare gli importi delle rate periodiche per tutta la durata del prestito. Ogni pagamento periodico deve coprire interamente gli interessi e includere una quota del capitale da ammortizzare. L’obiettivo è che il mutuo sia completamente ammortizzato, un modo elegante per dire “ripagato”, alla fine della durata del prestito.
In una situazione in cui non si verifica l’ammortamento del mutuo, i pagamenti periodici dovranno essere adeguati in modo che il mutuatario paghi contro il capitale. Questo può essere sorprendente per i mutuatari, poiché i loro pagamenti possono saltare improvvisamente.
La contabilizzazione dell’ammortamento può diventare estremamente complicata. Ciò che i mutuatari devono sapere sull’ammortamento dei mutui è che inizia lentamente. Nei primi anni del prestito, la maggior parte dei pagamenti viene applicata agli interessi, con solo una piccola percentuale che va contro il capitale. Man mano che viene pagato sempre più il capitale, l’interesse diminuisce, portando a un maggiore ammortamento del mutuo negli ultimi anni del prestito e un successivo aumento del capitale del mutuatario nella casa.
Molti mutuatari si siedono con un calcolatore di ipoteca quando si stanno preparando a contrarre un prestito, inserendo l’importo del loro acconto, l’importo del prestito e il tasso di interesse per ottenere una stima di quanto saranno alti i loro pagamenti mensili . Una cosa da considerare quando si accende un mutuo è la quantità di denaro che sarà pagata durante la vita del prestito; con un calcolatore di mutui che stima i pagamenti mensili, può essere difficile vedere il quadro generale. I pagamenti su un mutuo con un alto tasso di interesse e un lungo termine potrebbero facilmente raddoppiare l’importo del prestito o più, il che è generalmente indesiderabile.
A causa delle complessità della contabilità di ammortamento, la maggior parte delle banche è molto rigida sugli importi dei pagamenti. Alcune banche in realtà multano i mutuatari che cercano di pagare in eccesso ogni mese con l’obiettivo di pagare i loro mutui più rapidamente, mentre altre accetteranno pagamenti in eccesso, ma li tolgono alla fine del prestito, piuttosto che dare a un mutuatario una pausa al pagamento successivo . In altre parole, se un mutuatario fa un grosso pagamento a dicembre, il conto di gennaio non verrà ridotto. Sarà invece ridotta la bolletta per la rata finale del mutuo, accorciando la vita del prestito. I mutuatari che intendono pagare oltre il minimo dovrebbero trovare un prestatore che permetta questa pratica.
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