Ein erstes Pfandrecht ist ein primäres oder ursprüngliches Pfandrecht, das gegen ein bestimmtes Eigentum oder Einkommen ausgeführt wird. Pfandrechte sind Rechtsinstrumente, die im Wesentlichen einer Partei das Recht einräumen, das Eigentum einer anderen in Erwartung der Begleichung einer Schuld zu besitzen oder zu halten. Hypotheken sind sehr häufige Beispiele für Pfandrechte. In den meisten Fällen wird das erste Pfandrecht vom ursprünglichen Kreditgeber gehalten. Diese Schuld hat in der Regel Vorrang vor allen darauf folgenden Pfandrechten und wird weithin als die vorteilhafteste Art von Pfandrecht angesehen.
Pfandrechte sind in den meisten Teilen der Welt allgegenwärtig geworden, haben aber ihren Ursprung im englischen Common Law-System. Das Common Law definiert in der Regel ein Pfandrecht als ein Interesse, das ein Kreditgeber an einem bestimmten Eigentum hat. In den meisten Fällen wurde diese Immobilie als Sicherheit für ein Darlehen angeboten, um eine gesicherte Fremdfinanzierung zu ermöglichen. Das Pfandrecht gewährt dem Darlehensgeber ein Interesse an der Immobilie, das im Falle der Nichtzahlung ausgeübt werden kann.
Wer zum Beispiel ein Haus kaufen möchte, kann einen Kredit bei der Bank aufnehmen, um den Kauf zu finanzieren. Die Käufer sind die Eigentümer des Hauses, das Haus unterliegt jedoch einem Pfandrecht der Bank. Wird der Kreditbetrag nicht zurückgezahlt, kann die Bank ihr Pfandrecht ausüben und das Haus wieder in Besitz nehmen. Das gleiche gilt für Autos, Boote und alle anderen größeren Käufe oder Kredite.
Die Benennung eines „Erstpfandrechts“ wird erst dann wirklich wichtig, wenn mehr als ein Sicherheitsinteresse im Spiel ist. Dies ist am häufigsten der Fall, wenn ein Käufer einen Kauf refinanzieren möchte, indem er entweder eine zweite Hypothek aufnimmt oder die Immobilie als Sicherheit für ein zusätzliches Darlehen verwendet. Eine solche Regelung bedeutet, dass zwei Pfandgläubiger aktenkundig sind. Der ursprüngliche oder erste Pfandgläubiger ist gesetzlich als Inhaber des übergeordneten Rechts bekannt, was bedeutet, dass seine oder ihre Zinsen vor der Begleichung eines späteren Pfandrechts abbezahlt werden müssen.
Das Halten eines Zweit- oder Drittpfandrechts wird in der Regel als etwas nachteilig empfunden. Ein erster Pfandgläubiger kann in der Regel relativ sicher sein, dass entweder Zahlungen geleistet oder die Immobilie wieder in Besitz genommen wird. Inhaber eines sekundären Pfandrechts müssen sich oft mehr Sorgen machen, da ein Säumiger möglicherweise nicht in der Lage ist, Folgeschulden über das erste Pfandrecht hinaus zu begleichen. Die meisten Kreditgeber versuchen, diese Möglichkeit in den Originalkreditdokumenten zu berücksichtigen, indem sie entweder eine besicherte Anleihe verlangen oder einen hohen Zinssatz festlegen, aber das Risiko kann nie wirklich vermieden werden.
Noch komplizierter wird die Frage der Pfandbestellung, wenn das Pfandrecht nicht freiwillig ist. Eine Person, die sich für die Refinanzierung eines Kaufs entscheidet, nimmt absichtlich zwei Kredite auf, und der sekundäre Kreditgeber sollte sich durch Titelrecherchen oder auf andere Weise bewusst sein, dass ein erstes Pfandrecht besteht. Dies ist jedoch nicht immer der Fall, und es gibt Situationen, in denen mehrere Parteien einen Grund haben können, einen Eigentumsanspruch allein geltend zu machen.
Ein gängiges Beispiel ist ein Steuerpfandrecht. In Ländern, die nationale Einkommens- oder Vermögenssteuern erheben, kann es vorkommen, dass Bürger, die nicht zahlen, ihr Eigentum oder ihren Lohn von der Steuerbehörde mit einem Pfandrecht belastet sehen. Das Pfandrecht ist im Wesentlichen das Recht der Regierung, die geschuldeten Steuern mit allen Mitteln einzuziehen, sogar durch den Verkauf von Vermögenswerten.
Mechanikerpfandrechte kommen normalerweise bei Reparaturen oder Umbauten zu Hause oder bei größeren Autoreparaturen vor. Immobilienbesitzer, die die erbrachten Dienstleistungen nicht bezahlen, können feststellen, dass der Reparaturtechniker ein gesetzliches Pfandrecht an der reparierten Immobilie beantragt hat. Dieses Pfandrecht gibt dem Techniker in der Regel das Recht, den Wert der erbrachten Dienstleistungen durch den Besitz des gesamten Eigentums einzuziehen.
Verschiedene Gerichtsbarkeiten haben unterschiedliche Möglichkeiten, zu bestimmen, welches von vielen Pfandrechten Vorrang hat. In den meisten Fällen gilt das fristgerecht erste Pfandrecht – also das erste, das gleich von wem eingereicht wird – als erstes. Einige Rechtsordnungen sehen jedoch Ausnahmen für staatliche Pfandrechte oder speziell mit dem Käufer vereinbarte Pfandrechte vor. Vieles hängt von der Rechtsprechung und dem lokalen Recht ab.