Eine Dienstbarkeit ist ein juristischer Begriff, der bedeutet, dass einer Person ein Durchgangsrecht für einen bestimmten Zweck auf einem kleinen Teil des Landes eingeräumt wird, das einer anderen Person gehört. Dienstbarkeiten können aus einer Reihe von Gründen gewährt werden, z. B. die Notwendigkeit, eine Kanalisation über das Grundstück einer anderen Person zu führen, oder die Notwendigkeit, eine Einfahrt über das Grundstück einer anderen Partei zu haben. Eine Dienstbarkeitsurkunde ist das schriftliche Rechtsdokument, das den Rechtsanspruch auf die Dienstbarkeit geltend macht.
Dienstbarkeiten können durch ausdrückliche oder stillschweigende Genehmigung gewährt werden. Eine ausdrückliche Dienstbarkeit liegt vor, wenn der zugangsbedürftigen Partei eine Dienstbarkeitsurkunde erteilt wird. Die Person, die das Grundstück besitzt, auf dem sich die Dienstbarkeit befindet, kann die Rechte an die Partei übertragen, die die Dienstbarkeit benötigt, und die Urkunde unterzeichnen, oder die Person, die die Dienstbarkeit benötigt, kann die Rechte daran in bar kaufen.
Wenn eine Dienstbarkeit impliziert ist, bedeutet dies, dass es kein formelles schriftliches Dokument gibt, das den Zugang gewährt. Wenn ein Hausbesitzer beispielsweise in den letzten fünfzehn Jahren einen Weg auf dem Hof seines Nachbarn benutzt hat, um zu seiner Haustür zu gelangen, kann er eine stillschweigende Dienstbarkeit haben. Bei einer stillschweigenden Dienstbarkeit können sie, solange seine Nachbarn in diesem Haus leben, ihn möglicherweise nicht daran hindern, den Weg zu benutzen, da sie ihm dies so lange erlaubt haben, dass er einen stillschweigenden Rechtsanspruch darauf begründet hat.
Obwohl es stillschweigende Dienstbarkeiten gibt, stellt nur eine Dienstbarkeitsurkunde sicher, dass die Dienstbarkeit immer existiert. Wenn ein Hausbesitzer beim Verkauf einer Immobilie eine stillschweigende Dienstbarkeit hatte, können die neuen Eigentümer ihn daran hindern, das Land zu nutzen, auch wenn er es seit vielen Jahren nutzt. Andererseits hat er beim Verkauf des Grundstücks mit einer Dienstbarkeitsurkunde das gesetzliche Recht, das Land für den angegebenen Zweck weiter zu nutzen, und die neuen Eigentümer, die dieses Land kaufen, werden durch die Dienstbarkeitsurkunde belastet.
Dienstbarkeitsurkunden können einem bestimmten Zweck dienen oder allgemeiner Natur sein. Zum Beispiel kann ein Hausbesitzer eine Dienstbarkeitsurkunde haben, die ihm das Recht gibt, die Auffahrt seines Nachbarn nur als Auffahrt zum Befahren seines Autos zu nutzen. Das würde bedeuten, dass er gemäß den Bedingungen der Dienstbarkeit das Recht hat, sein Auto auf diesem Weg zu fahren, aber er hat nicht das Recht, einen Grill in ihrer Einfahrt aufzustellen und zu grillen.