Loan-to-Value (LTV) ist eine Kennzahl, die das Verhältnis einer Kreditsumme zum Wert einer Immobilie abbildet. Dieses Verhältnis ergibt sich, indem man den Kreditbetrag entweder durch den Verkaufspreis der Immobilie oder den Schätzwert der Immobilie dividiert. Es wird der niedrigere der beiden Beträge verwendet.
Der LTV ist einer der vielen Faktoren, die von Kreditgebern bei der Entscheidung verwendet werden, ob eine Hypothek genehmigt wird oder nicht. Der LTV wird in Prozent ausgedrückt. Zum Beispiel hat ein Darlehen von 50,000 US-Dollar für ein 100,000-Dollar-Haus einen LTV von 50 Prozent. Eine Hypothek hat einen hohen LTV, wenn der geliehene Geldbetrag im Verhältnis zur Anzahlung des Kreditnehmers oder dem an der Immobilie gehaltenen Eigenkapital hoch ist. Wenn ein Kreditnehmer beispielsweise eine Anzahlung von fünf Prozent leistet und der Hypothekenbetrag 95 Prozent des Verkaufspreises beträgt, gilt das Darlehen als hoch befristet.
Kreditgeber betrachten Kredite mit hohen LTVs in der Regel als riskanter als solche, bei denen Kreditnehmer höhere Anzahlungen leisten oder über größere Eigenkapitalbeträge verfügen. Aus Sicht eines Kreditgebers hat ein Kreditnehmer, der weniger Geld in ein Eigenheim investiert hat, durch einen Kreditausfall weniger zu verlieren als eine Person, die eine größere Anzahlung geleistet hat oder über einen erheblichen Anteil an einer Immobilie verfügt. Häufig verlangen Kreditgeber, dass Kreditnehmer von Krediten mit hohen LTVs eine Hypothekenversicherung abschließen. Diese Art der Versicherung trägt dazu bei, die Interessen des Kreditgebers zu schützen, wenn der Kreditnehmer mit dem Kredit ausfällt.
Wenn der Kreditnehmer eines Darlehens mit hohem LTV eine Hypothekenversicherung abschließen muss, erhöhen sich die Gesamtkosten der Hypothek. Hohe LTV-Darlehen sind oft auch mit höheren Zinssätzen verbunden. In einigen Fällen kann es für Kreditnehmer schwieriger sein, sich für Kredite mit hohem LTV zu qualifizieren als für Kredite mit niedrigeren LTVs.
Ein Wertgutachten kann bei jeder Art von Hypothekendarlehen eine wichtige Rolle spielen. Bei einem hohen LTV-Kredit ist der Schätzwert besonders wichtig, da er die Transaktion gefährden kann. Wenn ein Käufer beispielsweise eine Anzahlung von fünf Prozent für ein Haus in Höhe von 200,000 US-Dollar hat, benötigt er ein Darlehen in Höhe von 190,000 US-Dollar. Wenn ein Kreditgeber zustimmt, einen Kredit in Höhe von 95 Prozent des Schätzwerts bereitzustellen und die Immobilienbewertung nur 195,000 US-Dollar beträgt, würde der Kreditbetrag nur 185,250 US-Dollar betragen. Das sind 4,750 US-Dollar weniger, als der Kreditnehmer benötigt, um die Immobilie abzuschließen.
Wird eine Immobilie für weniger bewertet als der Kreditbetrag, den der Käufer benötigt, kann der gesamte Immobilienkauf scheitern. Manchmal kann ein Kreditnehmer die Transaktion jedoch rechtzeitig auf einen anderen, nachsichtigeren Kreditgeber übertragen, um zu verhindern, dass das Geschäft scheitert. Die Verwendung eines Hypothekenmaklers kann den Wechsel zu einem neuen Kreditgeber erleichtern, da Makler in der Regel über zahlreiche Kreditgeberkontakte verfügen und Kreditnehmern oft dabei helfen können, den Kreditgeber relativ schnell zu wechseln.