Für diejenigen, die an einem 1031-Austausch interessiert sind, der auch als 1031-ähnlicher oder aufgeschobener Austausch bezeichnet wird, kann diese Option wie eine große Geldersparnis erscheinen. Ausführlich in Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code, ermöglicht die Börse 1031 US-Steuerzahlern, bestimmte Immobilien zu verkaufen und die sofortige Zahlung von Kapitalertragssteuern zu vermeiden. Tatsächlich können sie dank dieser Regel fast auf unbestimmte Zeit verschoben werden.
Eine der wichtigsten 1031 Umtauschregeln ist, dass der Steuerpflichtige innerhalb einer bestimmten Frist eine andere Immobilie erwerben muss, damit die veräußerte Immobilie für den Aufschub der Kapitalertragsteuer in Frage kommt. Wartet der Steuerzahler zu lange, verliert er möglicherweise seine Möglichkeit, auf diese Weise zu profitieren. Da die Kapitalertragssteuern ziemlich hoch sein können, profitieren viele Menschen erheblich von der Ausübung der 1031-Umtauschoption.
Wenn man die Möglichkeit und den potenziellen Nutzen eines 1031-Umtauschs in Betracht zieht, betrachten viele Menschen zuerst die 1031-Umtauschregeln, die die Art der Immobilie regeln, die für den steuerbegünstigten Umtausch in Frage kommt. Erstens müssen sowohl die verkaufte Immobilie als auch die Ersatzimmobilie zu Geschäfts-, Handels- oder Anlagezwecken gehalten werden, und Aktien und Anleihen, Schuldscheine und Inventar zählen nicht. Persönliches Eigentum und Immobilien zählen, solange es sich in den Vereinigten Staaten befindet, solange es die Kriterien des Internal Revenue Code erfüllt. Sogar Vieh kann unter die 1031-Umtauschregeln fallen.
Um für einen 1031-ähnlichen Tausch in Frage zu kommen, müssen die verkaufte und die ersetzte Immobilie gleichartig sein, was im Grunde genommen ähnlich ist. Beispielsweise kann eine Person ein unbebautes Grundstück gegen ein Bürogebäude oder ein Geschäftsfahrzeug gegen einen Lieferwagen für Geschäftszwecke eintauschen. Allerdings muss die Immobilie qualitativ nicht gleich sein.
Es gibt zwei zeitbasierte 1031 Austauschregeln, die eine Person einhalten muss. Die erste besteht darin, eine Ersatzimmobilie für die verkaufte Immobilie zu identifizieren. Der Steuerzahler kann nicht länger als 45 Tage nach dem Verkauf der ursprünglichen Immobilie brauchen, um eine zu identifizieren, um sie zu ersetzen. Die 45-Tage-Frist verlängert sich nicht für Nicht-Geschäftstage, einschließlich Wochenenden und Feiertage. Dieser Zeitraum dient jedoch nur der Identifizierung der Immobilie; dem Steuerzahler wird noch mehr Zeit eingeräumt, um die Ersatzimmobilie oder den Ersatzwert zu kaufen.
Die nächste zeitbasierte 1031-Regel betrifft die Austauschperiode. Eine Person hat nach dem Verkauf ihrer ursprünglichen Immobilie 180 Tage Zeit, um die Immobilie oder den Vermögenswert zu erhalten, durch die sie sie ersetzt. Alternativ kann der Steuerpflichtige die neue Immobilie bis zu 180 Tage nach Fälligkeit seiner Steuererklärung für das Jahr erhalten, in dem der Verkauf der aufgegebenen Immobilie stattgefunden hat. Der Steuerpflichtige muss die neue Immobilie bis zu dem 180-Tage-Zeitraum nach dem Verkaufsdatum oder nach dem Fälligkeitsdatum der Steuererklärung erhalten, der früher liegt. Es gibt keine Ausnahmen für einen Teil des 180-Tage-Zeitraums, der auf einen Feiertag oder ein Wochenende fällt.
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