Die meisten Käufer von Eigenheimen oder Immobilien in den Vereinigten Staaten erhalten beim Kauf eines Eigenheims eine Hypothek. Eine Hypothek ist im Wesentlichen ein Darlehen einer Bank oder eines anderen Kreditgebers für den Kaufpreis des Hauses. Der Käufer muss dann monatliche Zahlungen an den Kreditgeber leisten, bis das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. Kommt ein Schuldner mit den Zahlungen in Verzug, kann der Kreditgeber ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten. Ein Hausbesitzer, der mit einer Zwangsvollstreckung konfrontiert ist, kann Alternativen zur Zwangsvollstreckung haben, einschließlich der Refinanzierung des Hauses, des Verkaufs des Hauses, der Vollstreckung einer Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung oder des Antrags auf Insolvenzschutz.
Zwangsvollstreckungsverfahren werden je nach Gerichtsbarkeit etwas variieren, aber das Grundkonzept bleibt gleich. Wenn ein Schuldner mit den monatlichen Zahlungen in Verzug ist, kann der Darlehensgeber den Gesamtbetrag des Darlehens sofort fällig stellen. Der Kreditgeber kann dann beim Gericht die Zwangsvollstreckung des Grundstücks beantragen, wodurch dem Kreditgeber der Rechtstitel des Hauses zurückgegeben wird.
Eine der vielen Alternativen zur Zwangsvollstreckung ist der Versuch, den Kredit zu refinanzieren. Viele Kreditgeber werden tatsächlich mit dem Kreditnehmer zusammenarbeiten, um einen Weg zu finden, das Haus zu refinanzieren. In einigen Fällen werden sie die verspäteten Zahlungen zum Ende des Darlehens hinzufügen oder das Darlehen wieder amortisieren. Wenn der Kreditgeber den Schuldner nicht bedient, kann ein Schuldner möglicherweise einen anderen Kreditgeber finden, der das gesamte Darlehen refinanziert und so eine Zwangsvollstreckung vermeidet.
Da bei einem Zwangsvollstreckungsverfahren praktisch der gesamte Restbetrag des Darlehens fällig wird, besteht eine weitere Zwangsvollstreckungsalternative darin, die Immobilie zu verkaufen. Wenn der aktuelle Marktwert des Eigenheims niedriger ist als der auf der Hypothek geschuldete Wert, kann der Schuldner möglicherweise die Erlaubnis des Kreditgebers einholen, die Immobilie im Rahmen eines Leerverkaufs zu verkaufen. Bei einem Leerverkauf wird die Immobilie zum aktuellen Marktwert der Immobilie verkauft und der Kreditgeber verpflichtet sich, das verbleibende Defizit des Darlehens zu erlassen.
Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung ist eine der weniger beliebten Alternativen zur Zwangsvollstreckung; Es hat jedoch Vorteile gegenüber einer Zwangsvollstreckung. Eine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung überschreibt die Immobilie einfach wieder an den Kreditgeber, ohne dass eine formelle Zwangsvollstreckungsklage erforderlich ist. Der Vorteil für den Schuldner besteht darin, dass eine zusätzliche Verschuldung im Rahmen eines Zwangsvollstreckungsverfahrens vermieden wird. Der öffentliche Charakter einer Zwangsvollstreckung wird auch durch die Vollstreckung einer Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung vermieden.
Für Schuldner, die glauben, dass sich ihre aktuelle finanzielle Situation voraussichtlich verbessern wird, ist die Beantragung von Insolvenzschutz eine der besten Alternativen zur Zwangsvollstreckung. Wenn ein Insolvenzantrag gestellt wird, wird eine automatische Aussetzung gewährt, die alle Gläubiger daran hindert, die Inkassobemühungen fortzusetzen oder einzuleiten. Während der Insolvenz kann der Schuldner möglicherweise Vorkehrungen treffen, um die Zahlungen nachzuholen und die Zwangsvollstreckung vollständig zu vermeiden.