Un primer gravamen es un gravamen primario u original ejecutado contra una propiedad o ingreso específico. Los gravámenes son instrumentos legales que esencialmente otorgan a una parte el derecho de poseer o mantener la propiedad de otra antes de la liquidación de una deuda. Las hipotecas son ejemplos muy comunes de gravámenes. En la mayoría de los casos, el prestamista original tiene el primer derecho de retención. Esta deuda generalmente tiene prioridad sobre todos los gravámenes que le siguen, y es ampliamente considerada como el tipo de gravamen más ventajoso de mantener.
Los gravámenes se han vuelto omnipresentes en la mayoría de las partes del mundo, pero tienen su origen en el sistema de derecho consuetudinario inglés. El derecho consuetudinario generalmente define un derecho de retención como un interés que tiene un prestamista en una determinada propiedad. En la mayoría de los casos, esa propiedad se ha ofrecido como garantía para un préstamo, como un medio de financiación de deuda garantizada. El derecho de retención le otorga al prestamista un interés sobre la propiedad que se puede ejercer en caso de impago.
Una persona que quiere comprar una casa, por ejemplo, puede obtener un préstamo del banco para financiar la compra. Los compradores son los dueños de la casa, pero la casa está sujeta a un derecho de retención que posee el banco. Si el monto del préstamo no se paga, el banco puede ejercer su derecho de retención y recuperar la casa. Lo mismo es cierto para automóviles, embarcaciones y cualquier otra compra o préstamo importante.
Designar un “primer gravamen” en realidad solo se vuelve importante cuando hay más de un interés de seguridad en juego. Esto es más común cuando un comprador busca refinanciar una compra, ya sea sacando una segunda hipoteca o usando la propiedad como garantía de un préstamo adicional. Tal disposición significa que hay dos titulares de gravámenes registrados. El titular del derecho de retención original, o primero, es conocido por ley como titular del derecho superior, lo que significa que sus intereses deben pagarse antes de liquidar cualquier gravamen posterior.
Mantener un segundo o tercer gravamen generalmente se considera algo desventajoso. Un primer titular de gravamen generalmente puede estar relativamente seguro de que los pagos se realizarán o la propiedad se recuperará. Los titulares de gravámenes secundarios a menudo tienen más de qué preocuparse, ya que un moroso puede no ser capaz de satisfacer las deudas posteriores más allá del primer gravamen. La mayoría de los prestamistas intentan dar cuenta de esta posibilidad en los documentos de préstamo originales, ya sea exigiendo un bono garantizado o estableciendo una tasa de interés alta, pero el riesgo nunca se puede evitar realmente.
La cuestión de ordenar gravámenes se vuelve aún más complicada cuando los gravámenes no son voluntarios. Una persona que elige refinanciar una compra intencionalmente toma dos préstamos, y el prestamista secundario debe ser consciente, a través de búsquedas de títulos o de otro modo, de que existe un primer gravamen. Sin embargo, este no es siempre el caso, y hay situaciones en las que múltiples partes pueden tener razones para hacer valer un reclamo de propiedad por su cuenta.
Un gravamen fiscal es un ejemplo común. En los países que imponen impuestos nacionales sobre la renta o la propiedad, los ciudadanos que no pagan pueden encontrar su propiedad o sus salarios gravados con un gravamen por la autoridad fiscal. El derecho de retención es esencialmente el derecho del gobierno a recaudar los impuestos adeudados por cualquier medio, incluso la venta de activos.
Los gravámenes mecánicos generalmente aparecen en casos de reparación o remodelación de viviendas, o reparaciones importantes de automóviles. Los propietarios que no pagan por los servicios prestados pueden encontrar que el técnico de reparación ha solicitado un embargo legal contra la propiedad reparada. Este tipo de gravamen generalmente le da al técnico el derecho de cobrar el valor de los servicios prestados al poseer la propiedad en su totalidad.
Las diferentes jurisdicciones tienen diferentes formas de determinar cuál de los muchos embargos toma la posición de prioridad. En la mayoría de los casos, el primer derecho de retención en el tiempo, es decir, el primero en ser presentado, sin importar quién lo haga, se considera el primero. Sin embargo, algunos sistemas legales tienen excepciones para gravámenes gubernamentales o gravámenes específicamente contratados con el comprador. Mucho depende de la jurisdicción y la ley local.
Inteligente de activos.