Un primer gravamen es un gravamen primario u original ejecutado contra una propiedad o ingreso espec?fico. Los grav?menes son instrumentos legales que esencialmente otorgan a una parte el derecho de poseer o mantener la propiedad de otra antes de la liquidaci?n de una deuda. Las hipotecas son ejemplos muy comunes de grav?menes. En la mayor?a de los casos, el prestamista original tiene el primer derecho de retenci?n. Esta deuda generalmente tiene prioridad sobre todos los grav?menes que le siguen, y es ampliamente considerada como el tipo de gravamen m?s ventajoso de mantener.
Los grav?menes se han vuelto omnipresentes en la mayor?a de las partes del mundo, pero tienen su origen en el sistema de derecho consuetudinario ingl?s. El derecho consuetudinario generalmente define un derecho de retenci?n como un inter?s que tiene un prestamista en una determinada propiedad. En la mayor?a de los casos, esa propiedad se ha ofrecido como garant?a para un pr?stamo, como un medio de financiaci?n de deuda garantizada. El derecho de retenci?n le otorga al prestamista un inter?s sobre la propiedad que se puede ejercer en caso de impago.
Una persona que quiere comprar una casa, por ejemplo, puede obtener un pr?stamo del banco para financiar la compra. Los compradores son los due?os de la casa, pero la casa est? sujeta a un derecho de retenci?n que posee el banco. Si el monto del pr?stamo no se paga, el banco puede ejercer su derecho de retenci?n y recuperar la casa. Lo mismo es cierto para autom?viles, embarcaciones y cualquier otra compra o pr?stamo importante.
Designar un «primer gravamen» en realidad solo se vuelve importante cuando hay m?s de un inter?s de seguridad en juego. Esto es m?s com?n cuando un comprador busca refinanciar una compra, ya sea sacando una segunda hipoteca o usando la propiedad como garant?a de un pr?stamo adicional. Tal disposici?n significa que hay dos titulares de grav?menes registrados. El titular del derecho de retenci?n original, o primero, es conocido por ley como titular del derecho superior, lo que significa que sus intereses deben pagarse antes de liquidar cualquier gravamen posterior.
Mantener un segundo o tercer gravamen generalmente se considera algo desventajoso. Un primer titular de gravamen generalmente puede estar relativamente seguro de que los pagos se realizar?n o la propiedad se recuperar?. Los titulares de grav?menes secundarios a menudo tienen m?s de qu? preocuparse, ya que un moroso puede no ser capaz de satisfacer las deudas posteriores m?s all? del primer gravamen. La mayor?a de los prestamistas intentan dar cuenta de esta posibilidad en los documentos de pr?stamo originales, ya sea exigiendo un bono garantizado o estableciendo una tasa de inter?s alta, pero el riesgo nunca se puede evitar realmente.
La cuesti?n de ordenar grav?menes se vuelve a?n m?s complicada cuando los grav?menes no son voluntarios. Una persona que elige refinanciar una compra intencionalmente toma dos pr?stamos, y el prestamista secundario debe ser consciente, a trav?s de b?squedas de t?tulos o de otro modo, de que existe un primer gravamen. Sin embargo, este no es siempre el caso, y hay situaciones en las que m?ltiples partes pueden tener razones para hacer valer un reclamo de propiedad por su cuenta.
Un gravamen fiscal es un ejemplo com?n. En los pa?ses que imponen impuestos nacionales sobre la renta o la propiedad, los ciudadanos que no pagan pueden encontrar su propiedad o sus salarios gravados con un gravamen por la autoridad fiscal. El derecho de retenci?n es esencialmente el derecho del gobierno a recaudar los impuestos adeudados por cualquier medio, incluso la venta de activos.
Los grav?menes mec?nicos generalmente aparecen en casos de reparaci?n o remodelaci?n de viviendas, o reparaciones importantes de autom?viles. Los propietarios que no pagan por los servicios prestados pueden encontrar que el t?cnico de reparaci?n ha solicitado un embargo legal contra la propiedad reparada. Este tipo de gravamen generalmente le da al t?cnico el derecho de cobrar el valor de los servicios prestados al poseer la propiedad en su totalidad.
Las diferentes jurisdicciones tienen diferentes formas de determinar cu?l de los muchos embargos toma la posici?n de prioridad. En la mayor?a de los casos, el primer derecho de retenci?n en el tiempo, es decir, el primero en ser presentado, sin importar qui?n lo haga, se considera el primero. Sin embargo, algunos sistemas legales tienen excepciones para grav?menes gubernamentales o grav?menes espec?ficamente contratados con el comprador. Mucho depende de la jurisdicci?n y la ley local.
Inteligente de activos.