Una ejecución hipotecaria de gravamen es una acción para hacer cumplir un reclamo sobre bienes inmuebles o muebles. Un prestamista utilizará con frecuencia un gravamen para proteger sus intereses al prestar dinero a un prestatario. Si un prestatario no realiza los pagos al prestamista, el prestamista puede iniciar una ejecución hipotecaria sobre la propiedad especificada. La ejecución hipotecaria es un proceso legal que obliga al prestatario a entregar la propiedad al prestamista. Luego, el prestamista venderá la propiedad para recuperar el dinero que tiene derecho a recibir del prestatario.
Para ilustrarlo, una persona que compra una casa a menudo necesita pedir dinero prestado para realizar la compra. El prestamista, llamado acreedor hipotecario, prestará el dinero necesario al prestatario, el deudor hipotecario. A cambio, el deudor hipotecario se compromete a devolver el dinero con intereses dentro de un plazo determinado. Los términos del acuerdo se definen en el contrato, llamado hipoteca. La hipoteca funciona como un gravamen sobre la vivienda.
En caso de que el deudor hipotecario no realice los pagos, el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar la hipoteca de la vivienda. El proceso real de ejecución hipotecaria de un gravamen sobre una vivienda variará según las leyes de cada jurisdicción. Por lo general, el acreedor hipotecario debe proporcionar al deudor hipotecario una notificación de incumplimiento antes de iniciar una acción legal para una ejecución hipotecaria en la corte. El propósito del aviso es brindarle al comprador de vivienda la oportunidad de corregir el incumplimiento. Esa oportunidad generalmente es válida por 30 días, aunque diferentes jurisdicciones podrían tener períodos de tiempo más largos.
El proceso de ejecución hipotecaria de gravámenes variará según la jurisdicción. El propósito final del proceso de ejecución hipotecaria es eliminar el derecho de redención del comprador de vivienda. El derecho de redención es un derecho equitativo que le da al comprador de vivienda la oportunidad de pagar la deuda y conservar su propiedad. El período de redención suele ser de un año, según la jurisdicción. Si un tribunal ha dictado un decreto de ejecución hipotecaria, el período de redención del comprador de vivienda continuará hasta que se venda la propiedad.
Una persona que enfrenta una ejecución hipotecaria con gravamen puede considerar negociar una escritura con el acreedor hipotecario en lugar de la ejecución hipotecaria. Esta es una forma de minimizar las pérdidas financieras de un comprador de vivienda cuando el comprador sabe que no podrá subsanar el incumplimiento. Si el acreedor hipotecario está de acuerdo, el comprador de la vivienda transmitirá voluntariamente la escritura de la vivienda al acreedor hipotecario. Esto elimina la necesidad de pasar por el proceso judicial de ejecución hipotecaria. A cambio, el acreedor hipotecario se compromete a cancelar cualquier deuda que surja de la hipoteca.
Si un acreedor hipotecario se niega a aceptar una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria, el proceso judicial continuará. El tribunal ordenará la venta pública de la propiedad. Si un subastador vende la propiedad por un precio superior a la hipoteca y los costos legales de la ejecución hipotecaria, la cantidad restante pasará al deudor hipotecario. Si el precio no cubre la hipoteca y los gastos legales, el deudor hipotecario sigue siendo responsable de la deficiencia. Luego, el tribunal dictará una sentencia por deficiencia contra el deudor hipotecario.