Una exención de vivienda familiar se refiere a una serie de leyes en los Estados Unidos que protegen a los propietarios de viviendas de una venta forzosa de viviendas. Ofrece protección contra recaudadores de impuestos o acreedores, proporciona una exención de impuestos sobre la propiedad y protege al cónyuge sobreviviente de una ejecución hipotecaria. Las exenciones de Homestead varían ampliamente según el estado de residencia, por lo que generalmente es necesario comunicarse con un abogado antes de intentar presentar la solicitud.
Una exención de vivienda familiar generalmente se aplica solo a una propiedad utilizada como residencia principal. Si bien las leyes estatales varían, la ley federal establece que los casos de exención presentados generalmente no pueden exceder los $ 137,000 dólares estadounidenses. En algunos casos, la ley estatal puede ofrecer una exención más alta.
Si el costo de la equidad no está cubierto por la exención de vivienda, es posible que un fideicomisario pueda vender la casa si se declara en bancarrota del Capítulo 7. Si este es el caso, se podría sugerir una declaración de bancarrota del Capítulo 13 en su lugar. La presentación bajo el Capítulo 13 permitiría un plan de pago que podría extenderse por varios años.
Si no hay valor líquido en la vivienda, o si el valor líquido no excede el monto de exención determinado, es posible conservar la vivienda. Se seguirán exigiendo los pagos de la hipoteca y es probable que la vivienda esté sujeta a ejecución hipotecaria si no se cumplen los pagos. Por lo general, estos detalles se aclaran una vez que se han determinado las leyes estatales para las exenciones de vivienda.
Un residente generalmente presenta exenciones estatales de vivienda en el estado donde ha residido durante dos años antes de la fecha de presentación. Si el residente no ha mantenido su residencia en un solo estado durante el transcurso de dos años, generalmente se usa el estado de residencia principal. Por lo general, esto se traduce en el estado donde vivió el residente la mayor parte de ese tiempo. De lo contrario, las exenciones estatales pueden volverse obsoletas y la elegibilidad puede ser determinada solo por la ley federal.
Cuando una propiedad se ve amenazada por una ejecución hipotecaria, la exención de vivienda puede promulgarse por defecto en ciertos estados. Sin embargo, la mayoría de los estados requieren que el propietario presente una reclamación dentro del estado. Los propietarios pueden quedar descalificados de la exención de vivienda si la propiedad está abandonada o si la residencia principal se encuentra en cualquier otro lugar que no sea la propiedad en peligro.
Muchos estados no permiten exenciones de vivienda si la hipoteca está en peligro de incumplimiento del banco o por gravámenes de mecánicos incumplidos. Los estados también suelen determinar si la propiedad está protegida de acuerdo con el valor monetario o la superficie cultivada. Si el monto adeudado excede el monto cubierto por la exención, algunos estados pueden permitir que los propietarios cobren una parte de los ingresos de la venta de la propiedad.