Les prêteurs qui rédigent des hypothèques doivent tenir compte du danger que représentent les emprunteurs qui se révèlent réticents ou incapables d’effectuer les versements hypothécaires convenus. Les professionnels de la finance désignent le défaut potentiel de l’emprunteur comme un risque hypothécaire. Les preneurs fermes doivent évaluer la probabilité à la fois des paiements manqués et de l’abandon complet du prêt.
Les institutions financières utilisent de nombreux outils pour calculer le niveau de risque hypothécaire associé à chaque prêt. Le premier outil utilisé par les prêteurs est une vérification de crédit. La plupart des prêteurs vérifient les cotes de crédit des demandeurs de prêts hypothécaires en tirant leurs rapports sur les antécédents de crédit. Les rapports de crédit permettent aux prêteurs d’évaluer la capacité d’un demandeur de prêt à effectuer des paiements de prêt en temps opportun. Les personnes qui ont une mauvaise cote de crédit présentent un risque hypothécaire plus élevé et sont souvent inadmissibles aux prêts.
Les initiateurs de prêts rassemblent des documents, y compris les déclarations de revenus, les déclarations de revenus et les talons de paie récents pour vérifier le revenu mensuel des demandeurs de prêt. Toute personne ayant un ratio dette/revenu (DTI) élevé expose le prêteur à un niveau de risque hypothécaire plus élevé, car un manque de liquidités excédentaires laisse l’emprunteur mal équipé pour faire face à des dépenses imprévues. Pour minimiser le risque hypothécaire, de nombreux émetteurs de prêts hypothécaires ne prêtent pas aux particuliers dont le ratio DTI est supérieur à un certain pourcentage, tel que 45%.
Les évaluations à domicile jouent un rôle important dans l’établissement du niveau de risque d’un prêt particulier. Un montant hypothécaire ne peut excéder la valeur de la maison utilisée comme garantie. Pour réduire le risque pour le prêteur posé par la dépréciation des prix des logements, la plupart des créanciers hypothécaires limitent les ratios prêt-valeur (LTV), 80% étant une limite commune. Les personnes ayant des cotes de crédit élevées, des ratios DTI faibles et des maisons situées dans des endroits attrayants pourraient être en mesure de contracter des prêts hypothécaires avec des ratios LTV plus élevés.
Après avoir établi le niveau de risque hypothécaire posé par un prêt particulier, les prêteurs doivent fixer le prix du prêt. Pour atténuer le risque de défaut, les prêteurs facturent des frais de clôture et des taux d’intérêt plus élevés sur les prêts contractés par des emprunteurs à haut risque. Les personnes qui ont un excellent crédit sont récompensées par des taux bas et des directives de souscription moins strictes.
Les institutions financières partagent les risques hypothécaires inhérents avec d’autres entités telles que les assureurs hypothécaires et les investisseurs. Les assureurs hypothécaires facturent des primes mensuelles pour assurer le prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. Les sociétés d’investissement achètent des hypothèques et les divisent en obligations qui sont vendues aux investisseurs. Les personnes qui achètent des obligations adossées à des créances hypothécaires reçoivent des paiements d’intérêts dérivés des paiements mensuels du débiteur hypothécaire. Les investisseurs sont exposés au risque hypothécaire car si l’emprunteur fait défaut, les obligations hypothécaires deviennent sans valeur.