Aux États-Unis, une vente fiscale en souffrance est une vente aux enchères, généralement menée par un gouvernement de comté, pour récupérer les impôts fonciers impayés. Il existe deux types de vente fiscale en souffrance : une vente de privilège fiscal et une vente d’acte fiscal. Une vente de privilège fiscal oblige l’acheteur à payer les impôts en souffrance, en contrepartie desquels il obtient le droit de percevoir ces montants, plus les intérêts, auprès du propriétaire. Si l’acquéreur n’est pas remboursé dans un certain délai, généralement d’un à deux ans, il peut saisir la propriété. Une vente d’acte d’imposition, en revanche, donne immédiatement à l’acheteur le titre de propriété de la propriété en souffrance, bien que le propriétaire initial puisse encore avoir certains droits pour rembourser la dette et récupérer la propriété.
La plupart des opérations des comtés aux États-Unis, telles que les écoles, les forces de l’ordre, la protection contre les incendies et l’entretien des routes, sont financées par les taxes imposées aux propriétaires fonciers. Lorsque ces taxes ne sont pas payées, la capacité du comté à payer pour les services qu’il fournit aux résidents est gravement compromise. Pour récupérer les revenus perdus, un comté procède à une vente fiscale en souffrance. Environ la moitié des États américains prévoient la vente aux enchères des privilèges fiscaux en souffrance, tandis que dans l’autre moitié, les actes eux-mêmes sont mis aux enchères. Les règles, les procédures, les exigences et les délais pour de telles ventes très largement à travers le pays, et les soumissionnaires potentiels devraient consulter les autorités compétentes du comté avant de placer une offre.
Lorsque les impôts fonciers deviennent impayés, un privilège fiscal est placé sur la propriété, qui peut être supprimé à tout moment par le paiement des impôts, pénalités et intérêts dus. La plupart des comtés vendent périodiquement aux enchères les privilèges ou les propriétés sous-jacentes, le plus souvent une fois par an. Avant la vente, ils l’annoncent dans la section juridique des journaux locaux pendant une période de temps spécifiée, généralement au moins quatre semaines consécutives. Ces annonces notent les adresses et descriptions des propriétés, les taxes dues et les instructions pour enchérir.
Une vente de privilège fiscal est essentiellement un prêt de l’acheteur au propriétaire défaillant, car les participants soumettent des offres scellées spécifiant le taux d’intérêt qu’ils factureront au propriétaire pour le rachat. Il existe de nombreuses façons de gagner une vente aux enchères de privilège fiscal, selon les règles et procédures du comté, mais dans tous les cas, le gagnant doit payer les impôts en souffrance immédiatement. Ensuite, le propriétaire d’origine dispose d’une période appelée période de rachat – jusqu’à deux ans à compter de la date de la vente du privilège fiscal – pour racheter la propriété en remboursant les impôts payés, plus les intérêts. L’acheteur ne peut engager une procédure de forclusion qu’après l’expiration du délai de remboursement; et même en cas de forclusion, le propriétaire peut racheter la propriété.
Le propriétaire d’origine conserve la possession de la propriété après une vente de privilège fiscal et conserve la responsabilité de tous les autres coûts, tels que les paiements d’hypothèque et de services publics. À tout moment de la période de rachat, le propriétaire d’origine peut racheter la propriété et récupérer le titre. Si cela se produit, l’acheteur n’a plus de droit sur la propriété. Si l’acheteur d’un privilège fiscal saisit une propriété, toutes les hypothèques ou autres privilèges sont dissous, à l’exception des privilèges imposés par l’État ou le gouvernement national. Pour éviter cela, la plupart des prêteurs hypothécaires américains exigent généralement des emprunteurs qu’ils effectuent des paiements mensuels sur un compte séquestre à partir duquel les impôts fonciers sont payés périodiquement, au lieu de les laisser payer eux-mêmes les impôts et peut-être devenir en souffrance.
Les ventes d’actes fiscaux sont un autre type de vente fiscale en souffrance. Au lieu de vendre aux enchères un privilège fiscal rachetable, l’acte réel sur une propriété est vendu, qui peut ou non être rachetable, selon l’État dans lequel l’enchère a lieu. Les ventes ne sont effectuées qu’après que tous les titulaires de privilèges ont été alertés, le plus offrant gagnant le titre de propriété. Lorsqu’un soumissionnaire remporte une vente d’acte fiscal, tous les privilèges subordonnés tels que les hypothèques et les privilèges des mécaniciens sont dissous; seuls les privilèges étatiques et fédéraux survivent à une vente d’acte fiscal.