O multiplicador de aluguel bruto é uma medida usada por profissionais do setor imobiliário para julgar a lucratividade de propriedades alugadas que geram renda. É calculado tomando o preço de venda do imóvel e dividindo-o pela receita potencial de aluguel do imóvel. Este valor pode ser calculado em nível mensal ou anual e é usado para avaliar propriedades em uma área com aquelas na mesma área. Ao comparar o multiplicador de aluguel bruto, ou GRM, de duas propriedades, a propriedade com o menor GRM tem maior potencial de lucro.
Os investidores imobiliários precisam saber se estão obtendo um bom valor do capital que investem nas propriedades. Como tal, eles precisam de algum tipo de fator determinante para decidir sobre o valor relativo das propriedades na mesma área. Embora tenha algumas limitações, o multiplicador de aluguel bruto é uma boa medida de medição porque dá aos investidores uma ideia rápida de quão lucrativo um imóvel específico para aluguel pode ser.
Como um exemplo de como calcular o multiplicador de aluguel bruto, imagine que um investidor imobiliário tenha como alvo um prédio de apartamentos com um preço de venda de $ 400,000 dólares americanos (USD). Para essa propriedade, a receita que seria obtida em um único mês se todos os quartos estivessem ocupados, também conhecida como receita bruta de aluguel, é de US $ 8,000. Para calcular o GRM, $ 8,000 USD é dividido em $ 400,000 USD. O valor resultante de 50 é o GRM mensal dessa propriedade.
Considerado pelo valor de face, o multiplicador de aluguel bruto é uma maneira rápida de avaliar propriedades na mesma área entre si. Uma propriedade com GRM inferior a outra propriedade pode ser considerada a mais lucrativa das duas. No entanto, existem limitações para esse julgamento rápido. Por exemplo, GRM não leva em consideração despesas operacionais diferentes de propriedades distintas, nem inclui totais de vacância na equação. Ambos os problemas podem afetar significativamente a lucratividade.
Usado ao contrário, o multiplicador de aluguel bruto pode ajudar um investidor a julgar o valor justo de um imóvel alugado. Por exemplo, imagine que a renda bruta potencial de aluguel de uma propriedade por um mês é de $ 5,000 USD e o GRM médio para propriedades na área circundante é 60. Um investidor pode inverter a equação GRM e multiplicar 60 por $ 5,000 USD, chegando a $ 300,000 USD. Assim, $ 300,000 é uma estimativa do valor da propriedade, e o investidor pode avaliar esse total em relação ao preço pedido pelo vendedor para ver se vale a pena comprar a propriedade.
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