Um pipeline de hipotecas é um grupo de empréstimos que foram aprovados por uma companhia hipotecária, mas ainda não foram financiados. O pipeline de hipotecas é o processo pelo qual um credor hipotecário, geralmente com a ajuda de uma parte secundária, conduz todos os negócios. O terceiro também preenche e arquiva toda a papelada necessária para preparar um contrato de hipoteca para um potencial mutuário.
O pipeline de hipoteca é semelhante a um tanque de retenção ou período de espera. Durante o período de financiamento da hipoteca, todo o trabalho necessário é concluído para levar a hipoteca aos estágios finais antes da data de fechamento da propriedade a ser adquirida. Os empréstimos hipotecários são removidos do pipeline quando o empréstimo é financiado ou o mutuário desiste do contrato. Os empréstimos hipotecários permanecerão em espera e serão de propriedade do originador da hipoteca, permanecendo bloqueados até o momento em que algo mude com a hipoteca. Quando a hipoteca está em curso, está protegida de alterações nas taxas de juros e permanece à taxa garantida pelo credor.
O originador da hipoteca é um corretor ou banqueiro que empresta hipotecas a pessoas físicas. O originador é a empresa responsável pela hipoteca até o momento em que é vendida ou colocada em carteira de crédito. Os originadores fazem parte do mercado primário, que é onde mutuários e credores se reúnem para definir os termos de empréstimo dos contratos de hipoteca.
Um departamento de marketing secundário gerencia tradicionalmente o pipeline de hipotecas. Esse terceiro é uma pessoa ou empresa que trabalha para coletar informações dos mutuários para preencher o pedido de hipoteca. As informações coletadas dos potenciais devedores são então vendidas ao credor hipotecário para concluir o pedido de hipoteca. Com base nas informações, o credor pode aprovar ou negar a oferta de uma hipoteca aos mutuários.
O pipeline de hipotecas tem alguns riscos associados para o corretor de hipotecas. Esse risco é igual à perda associada ao bloqueio de taxas de juros baixas para convencer os mutuários a aceitar os termos da hipoteca. Se as taxas de juros aumentarem durante o tempo em que a hipoteca estiver em curso, o credor ficará vinculado às taxas mais baixas, perdendo assim uma possível receita de juros. Além disso, enquanto a hipoteca está em andamento, um mutuário em potencial pode decidir recusar ou aceitar a hipoteca. Todos os mutuários têm um período de carência no qual podem desistir do contrato de hipoteca, mesmo após a aprovação ter sido concedida.