Uma fase 2 de avalia??o de locais ambientais (ESA) ? um processo determinado pelo governo dos EUA para testar terrenos comerciais e melhorias para determinar o n?vel de contamina??o ambiental. ? realizado ap?s um ESA de fase 1 ter determinado que a contamina??o provavelmente existe. O processo de avalia??o ajuda a estabelecer a responsabilidade para os compradores que desejam comprar o im?vel e a determinar os custos de limpeza.
A contamina??o ambiental de bens im?veis ocorre quando produtos qu?micos perigosos ou petr?leo penetram no solo ou materiais perigosos s?o usados ??na constru??o de melhorias. Isso pode acontecer quando uma propriedade est? muito perto de uma f?brica que despeja produtos qu?micos no rio local, por exemplo. Os materiais de constru??o geralmente cont?m contaminantes como resultado de mudan?as nos padr?es industriais que, ao mesmo tempo, aprovaram o uso de determinadas subst?ncias, apenas para descobrir que s?o perigosas para os seres humanos ao longo do tempo, como amianto e tinta de chumbo.
O governo dos EUA estabeleceu r?gidos padr?es de responsabilidade para os compradores de im?veis comerciais, responsabilizando qualquer comprador pela limpeza de propriedades contaminadas ap?s a compra. Essa responsabilidade ? atribu?da independentemente de quando a contamina??o ocorreu, quem foi o respons?vel pelo problema ou se o comprador estava ciente ou n?o do problema antes de concluir a venda. A ?nica exce??o ? se o comprador puder provar que conduziu uma investiga??o diligente da propriedade para determinar a contamina??o. Se a sua dilig?ncia n?o exibir sinais de alerta, ele ? considerado um “comprador inocente” e n?o ? respons?vel pela limpeza.
Os compradores atendem aos requisitos de due diligence solicitando um ESA na propriedade. Um ESA tem tr?s fases. A primeira fase ? investigativa. Ele pesquisa a hist?ria da propriedade e a ?rea circundante em busca de sinais de impactos ambientais, como a proximidade de instala??es de fabrica??o, incidentes ambientais hist?ricos e os usos comuns de materiais de constru??o para a idade da propriedade. Uma fase 2 de avalia??o ambiental do local ? solicitada se a investiga??o revelar algum problema.
Uma fase 2 de avalia??o do local ambiental ? a fase de teste. O investigador coleta amostras do solo, das ?guas subterr?neas e das ?guas superficiais e testa-as quanto a petr?leo, metais pesados, pesticidas e solventes. Ele tamb?m coleta amostras dos materiais de constru??o usados ??nas melhorias e testa a qualidade do ar interno. O processo procura tinta com chumbo, r?don, merc?rio, amianto, mofo e bolor.
A Sociedade Americana de Testes e Materiais (ASTM) define os padr?es para uma fase 2 de avalia??o ambiental do local. Um consultor ? contratado para conduzir a investiga??o e fornece ao comprador um relat?rio por escrito. Normalmente, o relat?rio estabelece o tipo de contamina??o envolvida e o n?vel de exposi??o, al?m de fornecer uma opini?o profissional sobre as a??es corretivas que devem ser tomadas para limpar a propriedade. Essa ? uma parte indispens?vel do processo para um comprador e permite que ele determine os custos associados ? limpeza exigida pelo governo, se ele decidir continuar com a venda.
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