Uma fase 2 de avaliação de locais ambientais (ESA) é um processo determinado pelo governo dos EUA para testar terrenos comerciais e melhorias para determinar o nível de contaminação ambiental. É realizado após um ESA de fase 1 ter determinado que a contaminação provavelmente existe. O processo de avaliação ajuda a estabelecer a responsabilidade para os compradores que desejam comprar o imóvel e a determinar os custos de limpeza.
A contaminação ambiental de bens imóveis ocorre quando produtos químicos perigosos ou petróleo penetram no solo ou materiais perigosos são usados na construção de melhorias. Isso pode acontecer quando uma propriedade está muito perto de uma fábrica que despeja produtos químicos no rio local, por exemplo. Os materiais de construção geralmente contêm contaminantes como resultado de mudanças nos padrões industriais que, ao mesmo tempo, aprovaram o uso de determinadas substâncias, apenas para descobrir que são perigosas para os seres humanos ao longo do tempo, como amianto e tinta de chumbo.
O governo dos EUA estabeleceu rígidos padrões de responsabilidade para os compradores de imóveis comerciais, responsabilizando qualquer comprador pela limpeza de propriedades contaminadas após a compra. Essa responsabilidade é atribuída independentemente de quando a contaminação ocorreu, quem foi o responsável pelo problema ou se o comprador estava ciente ou não do problema antes de concluir a venda. A única exceção é se o comprador puder provar que conduziu uma investigação diligente da propriedade para determinar a contaminação. Se a sua diligência não exibir sinais de alerta, ele é considerado um “comprador inocente” e não é responsável pela limpeza.
Os compradores atendem aos requisitos de due diligence solicitando um ESA na propriedade. Um ESA tem três fases. A primeira fase é investigativa. Ele pesquisa a história da propriedade e a área circundante em busca de sinais de impactos ambientais, como a proximidade de instalações de fabricação, incidentes ambientais históricos e os usos comuns de materiais de construção para a idade da propriedade. Uma fase 2 de avaliação ambiental do local é solicitada se a investigação revelar algum problema.
Uma fase 2 de avaliação do local ambiental é a fase de teste. O investigador coleta amostras do solo, das águas subterrâneas e das águas superficiais e testa-as quanto a petróleo, metais pesados, pesticidas e solventes. Ele também coleta amostras dos materiais de construção usados nas melhorias e testa a qualidade do ar interno. O processo procura tinta com chumbo, rádon, mercúrio, amianto, mofo e bolor.
A Sociedade Americana de Testes e Materiais (ASTM) define os padrões para uma fase 2 de avaliação ambiental do local. Um consultor é contratado para conduzir a investigação e fornece ao comprador um relatório por escrito. Normalmente, o relatório estabelece o tipo de contaminação envolvida e o nível de exposição, além de fornecer uma opinião profissional sobre as ações corretivas que devem ser tomadas para limpar a propriedade. Essa é uma parte indispensável do processo para um comprador e permite que ele determine os custos associados à limpeza exigida pelo governo, se ele decidir continuar com a venda.
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