Tradicionalmente, a regra prática quando um comprador comprava uma propriedade era “caveat emptor”, um termo latino que significa “comprador, cuidado”. No final do século 20, os estados dos Estados Unidos começaram a promulgar legislação exigindo que um vendedor preparasse e entregasse um formulário de divulgação obrigatório aos compradores em potencial. O objetivo de um formulário de divulgação obrigatório é proteger um comprador de comprar uma propriedade sob a crença equivocada de que não há problemas com a propriedade, apenas para descobrir após a venda ser concluída que existe uma situação potencialmente fatal. A divulgação obrigatória também pode se referir à exigência de que todos os credores forneçam um conjunto uniforme de informações sobre os custos associados ao empréstimo de dinheiro, para que o mutuário saiba qual será o custo final do empréstimo.
Cada estado nos Estados Unidos promulgou sua própria legislação sobre quais informações devem ser divulgadas a um mutuário antes de fechar a venda de um imóvel. Existem, no entanto, algumas divulgações que são comuns entre os estados. Na maioria dos estados, as leis de divulgação exigem que o vendedor divulgue qualquer coisa que seja conhecida ou deva ser razoavelmente conhecida.
De acordo com a legislação federal, todos os estados exigem que o vendedor divulgue a presença de tinta à base de chumbo no formulário de divulgação obrigatório. A maioria dos estados também exige a divulgação da presença de amianto. O amianto era comumente usado no isolamento e em outros materiais de construção até que seus riscos se tornassem de conhecimento comum na década de 1970. Mesmo que uma lei estadual não exija a divulgação do amianto, a fim de evitar possível responsabilidade por complicações com risco de vida causadas pela exposição ao amianto, os proprietários geralmente removem o material ou, no mínimo, divulgam a presença do amianto antes à venda.
As informações adicionais que também podem ser solicitadas a serem incluídas em uma divulgação obrigatória podem incluir coisas como fiação, encanamento ou equipamento com defeito, ou o fato de que a propriedade está localizada em uma área de risco natural. Uma casa ou propriedade pode ter fiação que não esteja de acordo com o código ou encanamentos que vazem, que devem ser incluídos na divulgação. Além disso, se a propriedade estiver em uma zona de inundação ou furacão, o vendedor pode ser obrigado a informar um comprador potencial.
Um credor também pode ser obrigado a fornecer a um potencial mutuário uma divulgação obrigatória sobre os custos associados ao empréstimo. As leis federais de “verdade no empréstimo” exigem que os credores forneçam informações como a taxa de juros cobrada, as taxas cobradas pelo credor para tomar o dinheiro emprestado e o custo total do empréstimo ao longo de sua vida. Embora a verdade nas leis de empréstimos pretenda fornecer aos mutuários informações essenciais de uma forma compreensível, os formulários de divulgação obrigatória ainda podem ser complicados para o consumidor médio compreender e sintetizar.
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