Lo sfratto è un processo legale, non una singola decisione unilaterale. Fintanto che un inquilino non viola i termini di un contratto di locazione, il proprietario non può forzare fisicamente lui o i suoi effetti personali a lasciare la proprietà in affitto. Un proprietario può, tuttavia, perseguire determinate azioni per far sfrattare legalmente un inquilino. Il primo passo in questo processo legale è la consegna di una notifica ufficiale per smettere, comunemente nota come avviso di sfratto.
Un apposito avviso dovrebbe informare l’inquilino delle condizioni che sono state violate e il tempo che ha a disposizione per effettuare la restituzione. In caso di mancato pagamento dell’affitto, questo lasso di tempo può essere di una settimana o meno. A seconda delle leggi locali del proprietario/inquilino, altre violazioni come danni alla proprietà o abbandono possono richiedere più tempo per essere corrette, quindi il documento può specificare 30 giorni o più prima che possano essere intraprese ulteriori azioni. L’avviso non è necessariamente un documento giuridicamente vincolante, quindi non può essere utilizzato per giustificare la rimozione fisica di un inquilino indesiderato o non conforme.
Una volta che un avviso di sfratto è stato notificato a un inquilino, il proprietario ha diverse opzioni legali da considerare. L’inquilino potrebbe pagare tutto l’affitto arretrato o rimuovere un animale non autorizzato o soddisfare in altro modo i termini del contratto di locazione, il che significa che il proprietario può semplicemente strappare l’avviso e interrompere il processo. Se il locatore non vuole che l’inquilino resti nell’immobile indipendentemente dalla restituzione, allora può presentare apposita richiesta di sgombero senza corrispettivo, il che significa che l’inquilino non può fare nulla per sanare le violazioni indicate nell’avviso di sfratto.
Per ottemperare alla legge, gli avvisi devono essere notificati all’inquilino secondo le modalità prescritte e la lingua deve essere univoca. Questo è il motivo per cui molti proprietari acquistano moduli di sfratto generici da un negozio di forniture per ufficio o si fanno creare una bozza da avvocati professionisti. Durante le future azioni giudiziarie, un inquilino può sostenere che il proprietario non ha consegnato l’avviso al destinatario corretto o che il linguaggio in esso contenuto era troppo vago per essere considerato legalmente vincolante.
Molti proprietari usano gli avvisi di sfratto come avvertimenti più forti per gli inquilini delinquenti o non conformi. Gli sfratti legali non possono iniziare senza la ricezione ufficiale di questo documento, ma molto spesso, l’inquilino e il proprietario raggiungono un accordo informale prima di intraprendere qualsiasi ulteriore azione. Se il proprietario tenta di rimuovere fisicamente l’inquilino durante il procedimento di sfratto, può essere sanzionato per “sfratto costruttivo”. Solo un funzionario del tribunale debitamente autorizzato, spesso un sostituto dello sceriffo, ha il diritto legale di rimuovere o sfrattare un inquilino dalla proprietà dopo che un’ordinanza di sfratto è stata finalizzata da un giudice.