Um pedido de execução hipotecária ocorre quando o titular do penhor de propriedade registra uma notificação para tomar posse de uma propriedade devido à falha do devedor em pagar uma dívida. Os arquivos são normalmente apresentados em um tribunal e, em muitos casos, o juiz deve aprovar ou negar o pedido. Quando um pedido de execução hipotecária for aprovado, o titular do penhor pode tomar providências para assumir a propriedade da propriedade ou vendê-la.
Em muitos casos, os pedidos de execução hipotecária envolvem hipotecas e outros tipos de empréstimos imobiliários. Esses empréstimos geralmente têm prazos de validade de até 30 anos e o mutuário deve fazer pagamentos mensais até que a dívida seja quitada. Um empréstimo fica inadimplente se o mutuário deixar de fazer um pagamento programado regularmente, embora em alguns países os mutuários tenham um período de carência de 90 dias ou mais antes que o credor possa fazer um pedido de execução hipotecária. Dependendo do contrato de empréstimo preciso e das leis locais, o mutuário pode ter a opção de entrar em um plano de modificação do empréstimo com o credor como alternativa à execução hipotecária. Se o credor executar a hipoteca, uma venda é combinada e o produto da venda é aplicado à dívida pendente.
Além dos credores, outras entidades podem colocar gravames sobre imóveis. As autoridades fiscais em muitos países têm o direito legal de colocar uma garantia sobre uma casa se o proprietário deixar de liquidar o imposto sobre a propriedade ou mesmo o imposto de renda. Os credores e prestadores de serviços também podem tentar obter uma garantia sobre o imóvel se o proprietário não quitar uma dívida vencida. Uma única propriedade pode ter vários ônus sobre ela, mas em muitos países qualquer titular de garantia pode fazer um pedido de execução hipotecária, mesmo que o proprietário do imóvel não tenha atrasado a hipoteca primária.
Vários lugares, incluindo muitos locais nos Estados Unidos, têm leis que permitem que um titular de garantia faça um pedido de execução de hipoteca sem ter que ir ao tribunal. Nesses casos, um contrato de hipoteca inclui uma cláusula de poder de venda que dá ao titular da garantia o direito de assumir o controle da propriedade assim que a garantia for considerada inadimplente. Os detentores de gravames devem apresentar o aviso de execução hipotecária no tribunal, mas um escrivão, e não um juiz, deve aprovar o pedido e o proprietário do imóvel não tem oportunidade de contestar o pedido.
Devido às pressões inflacionárias, os preços dos imóveis em muitas nações tendem a subir com o tempo. Os detentores de gravames geralmente podem gerar lucro com a venda de uma casa hipotecada. Durante recessões severas, os preços das casas às vezes caem, caso em que o valor de uma casa pode cair abaixo do saldo devedor da dívida vencida. Em tais situações, o credor pode ter prejuízo como resultado do encerramento da casa. Conseqüentemente, alguns detentores de penhor olham mais favoravelmente os planos de modificação de empréstimo em tempos de recessão.