Buy-down refere-se a uma redução na taxa de juros de um empréstimo. Essa redução é freqüentemente compensada por um pagamento feito no momento da contratação do empréstimo, seja pelo mutuário ou pelo credor. Esse pagamento, quando feito pelo comprador, é conhecido como compra de pontos de desconto.
O ponto de desconto, também conhecido como ponto de originação ou simplesmente ponto, é a taxa paga no momento do empréstimo. Um ponto de desconto equivale a uma porcentagem do valor do empréstimo. A compra de um ponto pode diminuir a taxa de juros em cerca de 0.125% ao longo do prazo do empréstimo, se for uma compra permanente.
A maioria dos buy-downs são, entretanto, temporários. A redução da taxa é aplicável apenas para os primeiros anos. 2/1 buy-down refere-se a uma redução na taxa de juros para os primeiros dois anos do empréstimo. Quando a taxa reduzida é aplicável por três anos, ela é conhecida como aquisição de 3/2/1.
Por exemplo, se a taxa de juros de um empréstimo é de 9%, com uma baixa de 3/2/1, a taxa para o primeiro ano é de 6%, para o próximo ano é de 7% e para o terceiro ano é 8%. Posteriormente, ao final dos primeiros três anos, a taxa poderia voltar a 9%. Os buy-downs estão disponíveis em uma variedade de formas.
Existem inúmeras razões pelas quais as pessoas podem escolher a opção de compra. Um é a dificuldade financeira. Os pagamentos de empréstimos aumentam gradualmente quando uma compra está em vigor. Outro motivo é a necessidade de ampliar o empréstimo para o qual um tomador poderia se qualificar, uma vez que os pagamentos mensais iniciais seriam menores. Isso, é claro, depende inteiramente de o credor levar em consideração o índice de recompra ao determinar o valor do empréstimo.
As reduções de impostos também são possíveis devido ao buy-down. Ao pagar os pontos de desconto para uma recompra no ano do fechamento do empréstimo, o mutuário pode obter uma dedução fiscal para esse ano. A menor taxa de juros nos anos subsequentes, embora reduza os benefícios fiscais, resulta em pagamentos mensais mais baixos.
As recompras não são benéficas apenas para os tomadores de empréstimos, mas também para os credores. Na indústria da construção, as aquisições são oferecidas temporária ou permanentemente, com uma taxa de juros reduzida ao longo da duração do empréstimo, a fim de incentivar as pessoas a comprar mais imóveis. Nesses casos, o credor paga os pontos de desconto.
A compra é freqüentemente usada para empréstimos hipotecários. Ao considerar se deve obter uma compra permanente, o mutuário deve calcular quando sua economia com a taxa reduzida seria equivalente ao pagamento feito pelos pontos de desconto. Se os buy-downs são benéficos ou não, depende inteiramente de quem está comprando os pontos de desconto.