L’intérêt cumulatif est la somme des paiements d’intérêts effectués sur un prêt sur sa durée de vie ou sur une certaine période. Il est calculé en divisant la valeur future (FV) du prêt par sa valeur actuelle (PV), puis en soustrayant un. Il est généralement utilisé pour comparer le coût de deux prêts afin de déterminer lequel est le plus économique. Étant donné que les intérêts gagnés et payés sur certains instruments financiers portant intérêt, tels que les obligations et les hypothèques, sont imposables ou exonérés d’impôts américains, les intérêts cumulatifs sont également utiles lorsque vient le temps de remplir les formulaires fiscaux américains. Contrairement au taux de pourcentage annuel effectif (TAEG), au rendement en pourcentage annuel et aux méthodes d’analyse des flux de trésorerie actualisés, les intérêts cumulés ne tiennent pas compte de la valeur temps de l’argent ou des coûts initiaux du prêt, ce qui en fait une mesure moins bonne du coût économique réel.
Dans le cas d’un prêt hypothécaire conventionnel à taux fixe, les paiements d’intérêts représentent un pourcentage plus élevé du total des paiements mensuels au début de la durée du prêt et diminuent en pourcentage du paiement total à mesure que l’hypothèque vieillit. L’intérêt cumulatif augmente à un taux décroissant jusqu’à un maximum, puis diminue en pourcentage du paiement total de l’hypothèque pendant la durée du prêt; cela se produit lorsque les paiements de principal représentent un pourcentage de plus en plus important du paiement total. Lors du calcul des intérêts cumulés, on suppose que les intérêts se composent périodiquement, chaque date de paiement marquant la fin d’une période et le début d’une nouvelle période de composition. En général, la convention du marché est d’utiliser la composition annuelle pour les prêts à la consommation et les hypothèques.
De plus, le calcul des intérêts cumulés sur les hypothèques et les prêts à taux variable, qui facturent un taux d’intérêt variable, nécessite de faire certaines hypothèses. Le taux d’intérêt de ces prêts est périodiquement ajusté, comme il convient de l’indiquer clairement dans les conditions du prêt. Par conséquent, des hypothèses sur ce que seront ces taux d’intérêt futurs devront être faites afin de calculer l’intérêt cumulé, ou toute mesure de rendement, de taux ou de coût d’ailleurs. Dans le calcul des TAEG, on suppose que le taux d’intérêt initial prévaudra sur la durée du prêt, par exemple. Les taux futurs réels peuvent différer, et sont souvent, des taux futurs présumés; ils se traduisent par des différences significatives entre ce que l’emprunteur ou le prêteur a initialement calculé comme étant l’intérêt cumulé et ce qu’il s’avère être en fait.