La capitalizzazione degli utili è un metodo utilizzato dagli investitori o potenziali investitori per proiettare il valore stimato di un investimento calcolando il flusso di cassa corrente in combinazione con eventuali rischi previsti. Il flusso di cassa di un’azienda si riferisce ai guadagni giornalieri di quell’azienda, mentre la capitalizzazione è il ritorno sull’investimento in termini di profitto. Il metodo della capitalizzazione degli utili consente agli investitori di misurare i rendimenti stimati da una serie di potenziali investimenti contro i rischi con l’obiettivo di determinare l’affare migliore.
Una semplice illustrazione della capitalizzazione dei guadagni può essere mostrata usando l’esempio di un investitore che ha del denaro da investire. Supponiamo che l’investitore abbia la possibilità di investire in uno dei tre complessi di appartamenti denominati A, B e C. L’appartamento A si trova in un buon quartiere e ogni unità viene affittata a $ 1,500 dollari USA (USD) al mese. L’appartamento B si trova in un quartiere un po’ meno sicuro, ma ogni unità costa anche 1,500 dollari USA (USD). Quindi, l’appartamento C si trova in un quartiere piuttosto pericoloso e ogni appartamento costa $ 1,000 dollari statunitensi (USD) al mese. L’appartamento C ha 150 unità in affitto, mentre gli appartamenti A e B hanno 70 unità ciascuno. Ogni edificio complesso costa lo stesso importo.
Il potenziale investitore applicherà la capitalizzazione degli utili in questa situazione considerando la capitalizzazione rispetto al rischio. L’appartamento C potrebbe sembrare un buon affare, ma il fatto che il quartiere non sia sicuro è un rischio che incide sull’investimento tenendo lontani i potenziali affittuari, lasciando alcune unità vuote. Inoltre, l’appartamento B non è un buon investimento quando l’appartamento A è disponibile allo stesso prezzo e si trova in una zona migliore.
L’appartamento A darà i migliori rendimenti nel tempo perché si trova in un buon quartiere e la domanda di unità in affitto in quella parte della città è alta. Un tale investimento può persino apprezzarsi in futuro poiché le forze della domanda e l’offerta limitata lavorano per far salire il prezzo dell’affitto degli appartamenti in quel quartiere. Pertanto, la capitalizzazione dei guadagni previsti per l’appartamento A è la migliore tra le scelte disponibili.
La capitalizzazione degli utili può essere applicata anche ad altre scelte di investimento oltre al solo immobiliare. L’unico inconveniente di questo metodo di valutazione del reddito potenziale per gli investimenti è che l’investimento deve avere un flusso di cassa prevedibile. Ad esempio, la capitalizzazione dei guadagni può essere applicata alle unità in affitto perché il reddito atteso dalle unità può essere determinato fino a un limite di tempo stabilito. Questo reddito può quindi essere confrontato con i rischi per scoprire se l’investimento vale il prezzo richiesto.
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