La due diligence ambientale (EDD) comporta l’analisi dei rischi ambientali potenziali ed esistenti di una propriet? commerciale o industriale. In alcuni luoghi, gli esami EDD sono standard o addirittura richiesti per la maggior parte degli acquisti di terreni e propriet? commerciali e industriali. Tra l’altro, i risultati di un rapporto di due diligence ambientale possono influire sulla disponibilit? di prestiti per l’acquisto e sul prezzo di acquisto dell’immobile.
Non tutte le terre sono uguali; grazie a varie attivit? naturali e artificiali, la terra, le acque sotterranee e persino l’aria in un’area possono diventare pericolosamente inquinate o contaminate nel tempo. Le discariche dimenticate da tempo possono rilasciare gas pericolosi, i materiali radioattivi possono contaminare il suolo e il deflusso industriale a miglia di distanza pu? avvelenare le acque sotterranee. Se esiste un rischio per la salute ambientale, pu? rappresentare una minaccia pericolosa e persino mortale per le persone ignare della situazione. Negli anni ’80, i rapporti sulla dovuta diligenza ambientale sono diventati comuni nel mondo commerciale come parte della responsabilit? delle persone o delle organizzazioni che cercano di vendere terreni.
A seconda della regione, possono essere applicati standard specifici a un’ispezione e un rapporto EDD. In conformit? con le norme applicabili, gli ispettori certificati potrebbero dover prelevare campioni di suolo e di acqua, indagare sui registri pubblici, intervistare i proprietari e i precedenti lavoratori sul terreno e consultare le mappe topografiche. Tutti i risultati vengono attentamente controllati e registrati e presentati al proprietario o alla societ? di vendita. In alcuni casi, il proprietario pu? quindi adottare misure per ridurre i pericoli per l’ambiente descritti nella relazione iniziale, quindi richiedere una seconda ispezione o in corso. Poich? un rapporto EDD che descrive in dettaglio molti problemi pu? influenzare materialmente il prezzo e il finanziamento della propriet?, molti proprietari trovano meno costoso conformarsi alle soluzioni suggerite prima di immettere la propriet? sul mercato o fissare un prezzo finale.
Oltre a fornire un elenco di pericoli per l’ambiente e formulare possibili soluzioni, gli ispettori per la dovuta diligenza ambientale in genere eseguono anche un’analisi dei costi del danno e delle riparazioni necessarie. Questo pu? aiutare il proprietario a determinare il costo totale della riparazione dei pericoli ambientali rispetto al successo del prezzo di vendita e del finanziamento in caso di problemi insoddisfacenti. Il rapporto pu? anche includere un confronto dei pericoli per le leggi statali, federali o locali sulla sicurezza ambientale, per mostrare tutte le aree in cui la propriet? non ? conforme agli standard legali.
In alcuni casi, gli acquirenti possono rinunciare ai requisiti ambientali di dovuta diligenza. Ci? si verifica generalmente solo quando l’acquirente ha un finanziamento personale completo, poich? la maggior parte dei finanziatori rifiuter? di emettere prestiti immobiliari con un rapporto EDD corrente. Un acquirente pu? anche scegliere di accettare un rapporto EDD limitato, che pu? essere limitato solo al database pubblico e alle informazioni sul registro delle propriet?.