Un atto sostitutivo della preclusione è un accordo raggiunto tra un proprietario di casa e un prestatore in cui il proprietario della casa consegna l’atto alla casa e il creditore si impegna a fermare il procedimento di preclusione. Negoziare un atto al posto dell’accordo di preclusione è un modo per evitare la preclusione, ma molte persone lo vedono come l’ultima risorsa, poiché può avere un impatto negativo sul record di credito del proprietario della casa. Inoltre, un prestatore potrebbe non essere disposto a negoziare, poiché la maggior parte dei prestatori desidera denaro, non beni immobili che dovranno gestire o vendere.
I termini dell’accordo possono variare considerevolmente ed è una buona idea negoziare saldamente i termini in modo che entrambe le parti comprendano l’accordo. Come regola generale, in un atto sostitutivo dell’accordo di preclusione, il proprietario della casa firma l’atto, dando la casa al creditore, e il creditore cancella il debito del proprietario della casa, essenzialmente annullando l’ipoteca.
Tuttavia, ci sono alcuni avvertimenti. Ad esempio, un prestatore può accettare di prenderne possesso, ma ritiene comunque l’acquirente responsabile del prestito, il che significa che se il prestatore non può vendere la casa per l’importo necessario, l’acquirente sarà comunque responsabile per il saldo. Se il debito non viene saldato con l’atto, anche l’atto sostitutivo del pignoramento apparirà come un segno nero sul record di credito dell’acquirente, poiché il prestito verrà elencato come inadempiente. Il debito cancellato può anche essere soggetto all’imposta sul reddito, che è qualcosa da considerare per le persone che faticano a pagare le tasse.
Per i finanziatori, un atto sostitutivo del pignoramento aiuta a risolvere rapidamente una situazione e li protegge nel caso in cui l’acquirente chieda bancarotta. Inoltre tende a produrre una proprietà che è in condizioni migliori, dal momento che le persone che passano attraverso procedure di pignoramento tendono a diventare meno interessate a prendersi cura delle loro proprietà, e alcune persone persino vandalizzare attivamente le loro proprietà per rabbia, rendendo la proprietà più difficile da vendere.
Per i proprietari di case, la negoziazione di un atto sostitutivo del pignoramento può essere utilizzata per risolvere la questione, consentendo all’acquirente di iniziare da zero, se le trattative sono condotte bene. Può essere utile rivolgersi a un avvocato per assicurarsi che il debito venga condonato alla firma dell’atto. Naturalmente, l’accordo significa anche che la casa deve essere liberata immediatamente, a differenza di un procedimento di preclusione, in cui il proprietario della casa ha in genere diversi mesi di preavviso per prepararsi.