I mutui subacquei sono accordi ipotecari che lasciano effettivamente il proprietario con più debiti sulla proprietà rispetto al valore di mercato corrente. In genere, una situazione ipotecaria sott’acqua non si verifica quando un acquirente stipula una prima ipoteca. La condizione tende a manifestarsi quando si accende una seconda o terza ipoteca, o se fattori interni all’area determinano un imprevisto deprezzamento dell’immobile.
Uno dei modi più comuni per entrare in una situazione ipotecaria sott’acqua è quando il proprietario di un immobile sceglie di rifinanziare un mutuo esistente. I finanziatori possono offrire la possibilità di prendere in prestito il patrimonio esistente nella proprietà. In alcuni casi, questa può essere un’opzione praticabile, supponendo che sia stata accumulata una grande quantità di capitale. Tuttavia, se l’importo del patrimonio netto è relativamente piccolo, questa soluzione può portare rapidamente a un livello di indebitamento dell’immobile che supera il valore di mercato corrente. Quando ciò avviene, il proprietario dell’immobile si trova essenzialmente in una situazione ipotecaria sott’acqua.
Un altro modo comune in cui i mutui assumono un aspetto subacqueo sono i cambiamenti nei valori delle proprietà. In caso di rizonizzazione o altre modifiche nell’area, esiste la possibilità che il valore di mercato dell’immobile scenda al di sotto del totale dei mutui attualmente in essere. Ciò crea essenzialmente una situazione in cui il proprietario non sarebbe in grado di vendere la proprietà per ottenere entrate sufficienti per estinguere tutto il debito corrente.
In alcuni casi, si verifica una situazione ipotecaria sott’acqua perché il proprietario della casa sceglie di estendere eccessivamente il prestito contro la proprietà. Ad esempio, ci sono molti istituti di credito che prorogano una terza ipoteca sulla base della storia creditizia e della sicurezza del lavoro del richiedente. Tuttavia, se il proprietario perde il lavoro e non è in grado di mantenere i pagamenti di tutti i mutui in essere, il terzo mutuo mette effettivamente le finanze del proprietario in una situazione subacquea.
Una crisi immobiliare può anche creare una situazione ipotecaria sott’acqua. Quando c’è una domanda di spazio abitativo che supera il numero di unità disponibili nella zona, i prezzi per le case aumenteranno in modo significativo. Il risultato finale è che i valori di mercato aumentano temporaneamente e vengono stipulati mutui per soddisfare i prezzi correnti. Quando la crisi è finita e i valori di mercato scendono, i proprietari devono pagare più alle loro case di quanto valga effettivamente la proprietà. A questo punto, il proprietario troverà praticamente impossibile vendere la proprietà a un prezzo sufficiente per coprire il costo del mutuo e potrebbe essere più probabile che non vada in default.
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