Una preclusione di pegno è un’azione per far valere un credito su beni immobili o personali. Un prestatore utilizzerà spesso un privilegio per proteggere i suoi interessi quando presta denaro a un mutuatario. Se un mutuatario non effettua i pagamenti al mutuante, il mutuante può avviare una preclusione di pegno sul pezzo di proprietà specificato. La preclusione è un processo legale che costringe il mutuatario a dare la proprietà al creditore. Il creditore venderà quindi la proprietà per recuperare il denaro che ha diritto a ricevere dal mutuatario.
Per illustrare, una persona che acquista una casa molto spesso ha bisogno di prendere in prestito denaro per effettuare l’acquisto. Il creditore, chiamato il creditore ipotecario, presterà il denaro necessario al mutuatario, il mutuatario. In cambio, il mutuatario si impegna a restituire il denaro con gli interessi entro un determinato periodo. I termini dell’accordo sono definiti nel contratto, chiamato mutuo. Il mutuo funziona come un pegno sulla casa.
Nel caso in cui il mutuatario non effettui i pagamenti, il creditore ipotecario ha il diritto di pignorare la casa. L’effettivo processo di preclusione di un privilegio su una casa varierà in base alle leggi di ciascuna giurisdizione. Il creditore ipotecario in genere deve fornire al mutuatario un avviso di inadempimento prima di avviare un’azione legale per una preclusione di pegno in tribunale. Lo scopo dell’avviso è offrire all’acquirente della casa l’opportunità di correggere l’inadempienza. Questa opportunità di solito è valida per 30 giorni, anche se diverse giurisdizioni potrebbero avere tempi più lunghi.
Il processo di preclusione del pegno varierà in base alla giurisdizione. Lo scopo ultimo del processo di preclusione è eliminare il diritto di riscatto dell’acquirente della casa. Il diritto di riscatto è un diritto equo che conferisce all’acquirente la possibilità di pagare il debito e mantenere la sua proprietà. Il periodo di rimborso è solitamente di un anno, a seconda della giurisdizione. Se un tribunale ha emesso un decreto di preclusione, il periodo di riscatto dell’acquirente della casa continuerà fino alla vendita della proprietà.
Una persona che deve affrontare una preclusione del pegno può prendere in considerazione la possibilità di negoziare un atto con il creditore ipotecario al posto della preclusione del pegno. Questo è un modo per ridurre al minimo le perdite finanziarie di un acquirente di casa quando l’acquirente sa che non sarà in grado di rimediare all’inadempienza. Se il creditore ipotecario è d’accordo, l’acquirente della casa trasmetterà volontariamente l’atto della casa al creditore ipotecario. Ciò elimina la necessità di passare attraverso il processo giudiziario di preclusione del privilegio. In cambio, il creditore ipotecario si impegna a cancellare qualsiasi debito derivante dall’ipoteca.
Se un creditore ipotecario rifiuta di accettare un atto sostitutivo della preclusione del pegno, il procedimento giudiziario continuerà. Il tribunale disporrà la vendita pubblica dell’immobile. Se un banditore vende l’immobile per un prezzo superiore alle spese ipotecarie e legali del pignoramento, l’importo residuo andrà al mutuatario. Se il prezzo non copre l’ipoteca e le spese legali, il debitore rimane responsabile del difetto. Il tribunale emetterà quindi un giudizio di carenza contro il mutuatario.