Tradizionalmente, la regola pratica quando un acquirente acquistava una proprietà era “caveat emptor”, un termine latino che significa “acquirente attento”. Alla fine del XX secolo, gli stati degli Stati Uniti hanno iniziato a emanare una legislazione che richiedeva che un venditore preparasse e consegnasse un modulo di divulgazione obbligatorio ai potenziali acquirenti. Lo scopo di un modulo di divulgazione obbligatorio è proteggere un acquirente dall’acquisto di una proprietà nella convinzione errata che non ci siano problemi con la proprietà, solo per scoprire dopo che la vendita è stata completata che esiste una situazione potenzialmente pericolosa per la vita. L’informativa obbligatoria può anche fare riferimento al requisito che tutti i finanziatori forniscano un insieme uniforme di informazioni sui costi associati al prestito di denaro in modo che il mutuatario sappia quale sarà il costo finale del prestito.
Ogni stato degli Stati Uniti ha emanato la propria legislazione in merito a quali informazioni devono essere divulgate a un mutuatario prima della conclusione della vendita di una proprietà. Ci sono, tuttavia, alcune rivelazioni che sono comuni tra gli stati. Nella maggior parte degli stati, le leggi sulla divulgazione richiedono al venditore di divulgare tutto ciò che è noto o dovrebbe essere ragionevolmente noto.
Ai sensi della legislazione federale, tutti gli stati richiedono a un venditore di rivelare la presenza di vernice a base di piombo sul modulo di divulgazione obbligatoria. La maggior parte degli stati richiede anche la divulgazione della presenza di amianto. L’amianto è stato comunemente usato nell’isolamento e in altri materiali da costruzione fino a quando i suoi rischi non sono diventati di dominio pubblico negli anni ‘1970. Anche se una legge statale non richiede la divulgazione dell’amianto, al fine di evitare possibili responsabilità per complicazioni potenzialmente letali causate dall’esposizione all’amianto, i proprietari generalmente rimuovono il materiale o, come minimo, rivelano la presenza dell’amianto prima vendere.
Ulteriori informazioni che potrebbero essere richieste per essere incluse in una divulgazione obbligatoria possono includere cose come cablaggi, impianti idraulici o attrezzature difettosi o il fatto che la proprietà si trova in un’area a rischio naturale. Una casa o una proprietà possono avere un cablaggio non conforme al codice o un impianto idraulico noto per perdite, che deve essere incluso nella divulgazione. Inoltre, se la proprietà si trova in una zona alluvionale o in una zona di uragani, al venditore potrebbe essere richiesto di informare un potenziale acquirente.
Un prestatore può anche essere tenuto a fornire a un potenziale mutuatario un’informativa obbligatoria in merito ai costi associati al prestito. Le leggi federali sulla “verità nel prestito” richiedono ai prestatori di fornire informazioni come il tasso di interesse addebitato, le commissioni addebitate dal prestatore per prendere in prestito il denaro e il costo totale del prestito per tutta la durata del prestito. Sebbene la verità nelle leggi sui prestiti abbia lo scopo di fornire ai mutuatari informazioni essenziali in modo comprensibile, i moduli di divulgazione obbligatoria possono ancora essere complicati da comprendere e sintetizzare per il consumatore medio.
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