Un’esenzione per la fattoria si riferisce a una serie di leggi negli Stati Uniti che proteggono i proprietari di case da una vendita forzata della casa. Offre protezione da esattori o creditori, fornisce un’esenzione dalle tasse di proprietà e protegge il coniuge superstite dalla preclusione. Le esenzioni di Homestead variano ampiamente a seconda dello stato di residenza, quindi in genere è necessario contattare un avvocato prima di tentare di presentare la domanda.
Un’esenzione per la proprietà familiare si applica generalmente solo a una proprietà utilizzata come residenza principale. Mentre le leggi statali variano, la legge federale afferma che i casi di esenzione presentati in genere non possono superare i $ 137,000 dollari USA. In alcuni casi, la legge statale potrebbe essere in grado di offrire un’esenzione più elevata.
Se il costo dell’equità non è coperto dall’esenzione della fattoria, è possibile che un fiduciario possa vendere la casa se viene presentato il fallimento del capitolo 7. Se questo è il caso, potrebbe essere suggerito invece un deposito di fallimento del capitolo 13. La presentazione ai sensi del capitolo 13 consentirebbe un piano di rimborso che potrebbe durare diversi anni.
Se non c’è equità nella casa, o se l’equità non supera l’importo dell’esenzione determinato, è possibile mantenere la casa. I pagamenti ipotecari saranno ancora richiesti e la casa sarà probabilmente soggetta a pignoramento se i pagamenti non vengono soddisfatti. Questi dettagli vengono in genere chiariti una volta che sono state determinate le leggi statali per le esenzioni delle fattorie.
Un residente in genere presenta esenzioni per la fattoria statale nello stato in cui ha risieduto per due anni prima della data di deposito. Se il residente non ha mantenuto la residenza in un unico stato nel corso di due anni, viene generalmente utilizzato lo stato di residenza principale. Questo si traduce in genere nello stato in cui il residente ha vissuto la maggior parte di quel tempo. In caso contrario, le esenzioni statali potrebbero diventare obsolete e l’ammissibilità potrebbe essere determinata solo dalla legge federale.
Quando una proprietà è minacciata dalla preclusione, l’esenzione dalla proprietà può essere adottata per impostazione predefinita in alcuni stati. La maggior parte degli stati, tuttavia, richiede al proprietario della casa di presentare un reclamo all’interno dello stato. I proprietari di abitazione possono essere esclusi dall’esenzione dalla proprietà se la proprietà viene abbandonata o se la residenza principale si trova in un luogo diverso dalla proprietà in pericolo.
Molti stati non consentono esenzioni per la casa se il mutuo è in pericolo di insolvenza con la banca o per privilegi meccanici inadempienti. Gli Stati in genere determinano anche se la proprietà è protetta in base al valore monetario o alla superficie. Se l’importo dovuto supera l’importo coperto dall’esenzione, alcuni stati possono consentire ai proprietari di riscuotere una parte dei proventi della vendita della proprietà.